본문 바로가기
반응형

분류 전체보기

 (157)
일생에 한번은 빡시게 이 공부를 해야 한다! 우리는 주식은 쉽게 생각하지만 부동산은 어렵게 느낀다. 애플 주식은 안 사면 그만이지만 부동산은 우리의 삶과 떼어놓을 수 없다. 살아가면서 누구나 한번 이상은 부동산 거래를 해야만 한다. 삼성전자 주식은 쉽게 살 수 있지만 강남 아파트는 오르지 못할 나무로 생각하고 쳐다보지도 않는다. 그래서 이번 생에 부동산은 공부조차 아예 접어버린다. 가장 중요한 것은 이런 무기력함에서 벗어나는 것이다. 많은 사람들이 부동산에서 기회를 찾으려고 한다. 부동산 투자의 묘미는 ‘돈이 있다고 시작할 수 있는 것도, 돈이 없다고 시작할 수 없는 것도 아니다.’라는 점이다. 돈이 아무리 많아도 관심이 있어야 배우게 되고, 알게 되어 부동산이 보이기 시작한다. 이때부터 돈도 보이게 된다. 우리들 대부분은 결혼 등으로 당장 집을 ..
경매의 함정, 대위변제를 조심하라! 대위변제란 채무자가 아닌 다른 사람이 채무자를 대신해 변제해 주는 것을 말한다. 예를 들어 갑이 을에게 진 채무를 갑의 부친인 병이 대신 갚아주는 것을 말한다. 물론 대위변제를 해 준 병은 구상권을 취득하여 을에게 다시 권리를 행사할 수 있다. 부동산 경매과정에서는 채무가 대위변제되는 경우가 종종 발생한다. 대위변제는 법정대위변제와 임의대위변제로 구분된다. 법정대위변제란 변제할 정당한 이익이 있는 자가 변제하는 것을 말하며, 임의대위변제란 이해관계가 없는 제3자가 대신 채무를 변제해주는 것을 말한다. 채무자가 제3자에게 대위변제를 부탁해 경매를 연기, 중지하거나 취하시킬 수 있다. 하지만 임의대위변제는 채권자의 승낙이 있어야만 대위변제가 가능하다. 따라서 채무자가 아닌 사람이라도 해당 채무를 대위변제할 ..
명도확인서 누차 말하지만 부동산에서 경매상식은 경매전문가에게만 필요한 것은 아니다. 사회초년생에서부터 신혼부부에 이르기 까지 원룸을 임차하는 것부터 첫 내 집 마련, 그리고 건물주가 되기 위해 건물을 구입하는 경우 등 크든, 작든 부동산거래에 필요하다. 경매상식은 일반 사람한테 필요한 지식이다. 명도확인서는 현 점유자의 퇴거를 확인한 후 낙찰자가 작성해주는 문서다. 즉, '낙찰자에게 집을 비워주었다'라는 내용을 적은 서류가 바로 ‘명도확인서’이다. 이 서류는 임차인이 배당일에 임대보증금 전부 또는 일부를 배당 받기 위해서는 반드시 필요하다. 이 서류를 법원에 제출해여 배당금을 받을 수 있다. 그런데 낙찰자가 점유자의 말만 믿고 미리 준다면 칼자루는 임차인이 쥐게 된다. 이사비용을 요구할 가능성이 높다. 명도확인서를..
경매, 바로 알아야 함정에 빠지지 않는다! 경매의 위험과 기회를 바로 알면 함정에 빠지지 않게 되고 수익률이 달라진다. 경매를 꺼려하는 사람들의 가장 큰 이유는 살던 사람을 내보내는 게 어렵다고 생각하기 때문이다. 하지만 경매에도 안전장치가 있다. 인도명령은 경매의 안전장치다. 인도명령과 강제집행을 두려워하지 말아야 한다. 살고 있는 사람을 내보는 것을 ‘명도’라고 한다. 명도는 서류를 잘 활용하는 것만으로도 거의 다 해결된다. 나의 권리를 지키면서 살고 있는 사람을 배려해준다면 서로에게 좋은 일이 되는 하나의 절차일 뿐이다. 경매로 집을 낙찰 받았다면 살고 있는 사람, 통칭 ‘점유자’라고 하는데, 먼저 점유자에게 소유자가 바뀌었으니 집을 비워달라고 요구할 수 있다. 낙찰자가 잔금지급을 완료한 순간부터 낙찰자에서 매수인으로 지위가 바뀐다. 만일 ..
경매의 함정! 최근 경매시장이 뜨겁다. 오늘은 경매의 절차에 대해 상세히 알아보려 한다. 직접 경매를 하고 싶은데 어디로 가서 뭘 해야 할지 감조차 잡지 못했다면, 특히 경매로 쉽게 내 집 장만 하려다 낭패를 볼 수도 있으니 오늘의 포스트를 꼼꼼히 체크하기 바란다. 1. 어느 법원으로 가야 하는가? 매각 기일이란 경매가 진행되는 날이다. 법원마다 다르지만 경매 입찰은 통상 아침 10시에서 11시 사이에 열린다. 그렇다면 어디로 가야 할까? 바로 해당 경매 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원으로 가면 된다. 그리고 입찰표에 원하는 가격을 적어서 입찰 보증금과 함께 제출하면 된다. 인터넷 접수는 안 된다. 무조건 현장에 가야 한다. 물론 본인이 가기 어려우면 대리인이 위임장과 인감증명서를 지참해 대신 참석해도 된다. 2...
가짜 임차인 대처법 경매 초보자들의 머리를 가장 아프게 만드는 것 중의 하나가 바로 가짜(허위)임차인 문제다. 이들은 낙찰자에게 이사비 등 금전요구를 한다. 채무자나 소유자는 본인들의 집이 경매될 것을 미리 알고 친인척이나 지인들을 끌어들여 계약서를 가짜로 꾸며 임차인행세를 하게 하는 것이다. 이들이 노리는 것은 법원으로부터 배당금을 받는 것과 또 하나는 낙찰자에게 이사비를 받아내는 것이다. 경매물건 중 가짜 임차인으로 보이는 경우 미리 그 사람의 인적 사항을 알아보고 낙찰 후의 대응방안을 생각해야 한다. ① 임차인이 소유자 또는 채무자의 이름과 비슷하면 친인척일 가능성이 높다. 친인척의 경우 말소기준권리 이전에 전입신고 된 경우가 많은데 이들에 대해서는 근저당이 설정된 은행을 통해 확인하면 된다.(금융권에서는 대출 시 그..
물들어온다. 연습과 실전이 답이다! 물들어올 때 배를 띄워야 한다. 하수들의 문제는 언제 물이 들어올지 알 수 없다는 사실이다. 그래서 준비하고 있어야 한다. 부동산시장은 반드시 물이 들어온다. 부동산 침체기인 지금은 경매시장에 물이 들어올 시기다. 경매라면 토지거래허가구역 주택이라도 낙찰 땐 직접 입주할 의무가 없다. 원래는 실거주가 원칙이지만 경매는 그런 게 없다. 세를 끼고 투자할 수 있어 더 좋은 기회가 된다. 서울시는 지난 4월 '압·여·목·성'으로 불리는 압구정, 여의도, 목동, 성수동 일대 재건축 단지들을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 국토교통부 장관이나 자치단체장이 부동산 투기방지 목적으로 운영하는 토지거래허가구역으로, 지정된 지역의 주거용 부동산을 매수할 경우 매수인은 의무적으로 해당 부동산에 2년 이상 거주해야 한다. ..
심플 옥션, 경매 사이트 이렇게 활용하라! 집을 가장 싸게 마련하는 방법은 급매 또는 경매다. 하지만 급매는 자주 있는 것이 아니기 때문에 경매에 관심을 가지는 사람이 많다. 대법원 경매 정보 사이트에 방문하면 지역별 경매물건을 다양하게 확인할 수 있다. 정부 차원에서 운영하는 대한민국 대법원 경매정보 사이트는 무료이지만 상세한 정보를 확인할 수 없기 때문에 유료 경매 정보사이트를 이용하는 것이 좋다. 지역에 따라 결제 요금에 차이가 있지만 일반적으로 1개월에 2만원~3만원 정도면 이용이 가능하다. 대법원 경매 정보 홈페이지에서는 관할 법원, 소재지, 감정평가액, 용도, 최저매각가격, 입찰방식, 유찰횟수, 면적, 사진, 현황조사서, 물건명세서, 감정평가서, 물건의 주소 및 명칭, 사건번호 등을 무료로 조회할 수 있다. 경매초보자들이 활용하기에 가..
심플 옥션, 권리분석, 이것만 알면 된다. 경매가 낙찰되면 법원에서는 채권자에게 배당을 해준다. 얼마에 낙찰 받아 채권자들에게 얼마씩 나누어 주느냐 따져보는 게 권리분석이다. 경매인들에게는 누가 얼마를 받는지가 중요한 게 아니라 누가 배당을 못 받는지가 더 중요. 그 이유는 못 받은 돈에 대해 채무자에게 쫓아가기 때문. 그런데 그 못 받은 돈은 이 집을 낙찰 받은 사람에게도 쫓아온다. 이에 채무자가 빚을 책임지는 것을 '소멸(말소)'이라 하고 낙찰자가 책임지는 것을 '인수'라고 함. 즉, 낙찰자에게는 이 빚이 소멸인지 인수인지가 매우 중요하다. 권리분석의 핵심은 빚을 누가 책임지느냐 판단하는 것. 그래서 빚을 낙찰자가 인수해야 한다면 인수할 금액을 감안해 입찰해야 한다. 지극히 단순하게 보이는 물건도 알고 보니 위험한 물건인 경우가 많다. 그것을..
심플 옥션(8) 이것만 알면 누구나 입찰할 수 있다! 1. 법원 가기 전 반드시 준비할 것. l 본인 입찰 시: 신분증, 도장, 보증금(법원별 은행 임장, 패찰시에도 바로 입금하도록) l 대리입찰 시:본인 인감, 본인 인감날인된 기일입찰표와 위임장, 대리인 신분증과 도장, 입찰보증금 l 공동입찰 시: 기일입찰표, 위임장, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록, 대표자(대리인) 1인의 도장 및 신분증, 대표자 1인을 제외한 공동입찰자의 인감도장 날인, 대표자 1인을 제외한 공동입찰자의 인감증명서 2. 법원 가기 전 반드시 확인할 사항 l 입찰시간: 대개 오전 10시에서 11시 20분까지다. 법원별로 조금씨가달라 12시까지 하는 곳도 있다. l 관할법원 위치, 주차장 위치 등 l 입찰표 작성방법: 사건번호, 이름, 전화번호, 주민번호, 주소, 입찰가격, 보증금액, 보..
반응형

티스토리툴바