심플 옥션, 권리분석, 이것만 알면 된다.

경매가 낙찰되면 법원에서는 채권자에게 배당을 해준다. 얼마에 낙찰 받아 채권자들에게 얼마씩 나누어 주느냐 따져보는 게 권리분석이다. 경매인들에게는 누가 얼마를 받는지가 중요한 게 아니라 누가 배당을 못 받는지가 더 중요. 그 이유는 못 받은 돈에 대해 채무자에게 쫓아가기 때문. 그런데 그 못 받은 돈은 이 집을 낙찰 받은 사람에게도 쫓아온다. 이에 채무자가 빚을 책임지는 것을 '소멸(말소)'이라 하고 낙찰자가 책임지는 것을 '인수'라고 함. 즉, 낙찰자에게는 이 빚이 소멸인지 인수인지가 매우 중요하다. 권리분석의 핵심은 빚을 누가 책임지느냐 판단하는 것. 그래서 빚을 낙찰자가 인수해야 한다면 인수할 금액을 감안해 입찰해야 한다.

지극히 단순하게 보이는 물건도 알고 보니 위험한 물건인 경우가 많다. 그것을 알아보지 못하고 입찰했다가 보증금을 잃게 되는 사례가 허다하다. 먼저 경매로 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 보자.

인수하는 권리는 낙찰자가 인수하는 선순위 권리, 이에는 전세권, 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 임차권, 가등기 등이 있다. 소멸되는 권리는 등기부 권리가 소멸되는 것이고, 등기부에 기재되지 않는 임차인의 임차권도 소멸한다. 인수와 소멸을 결정짓는 기준권리가 말소기준권리, 말소기준권리는 배당 받고 소멸하는 권리이며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸한다.

권리분석의 핵심은 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 없는지를 판단하는 것. 기본은 말소기준권리를 찾는 것이다. 최고가매수인이 낙찰대금을 완납하면 소유권을 취득하게 된다. 소유권이전등기를 하면서 등기사항증명서 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정되는데, 이 권리 중 등기사항증명서 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 된다. 통상 말소기준권리보다 빠르면 선순위 권리로 인정되어 인수해야 되며, 말소기준권리 보다 늦으면 후순위 권리로 소멸한다.

* (근)저당

* (가)압류                                                                               

* 담보가등기

* 경매개시결정등기

* 배당요구를 한 전세등기

① 위에 제시한 5개의 단어를 찾는 것이다. 경매는 근저당과 가압류가 80% 이상이다.

② 말소기준권리 아래의 채권은 모두 삭제된다고 생각하자. 만일 말소기준권리 위에 다른 채권이 있다면 입찰하지 않으면 된다. 법 전문가가 아닌 사람이 굳이 잘 모르는 것부터 자세히 이해하려 들면 경매는 힘들어진다. 공부를 위한 공부가 된다. 우리는 공부하려고 경매하는 것은 아니다. 쉬운 경매사건도 많다. 어려운 건에 머리 싸매고 고민할 필요가 없다. 무엇보다 유료경매 사이트에서 '소멸' 또는 인수라고 친절하게 표시해준다, 100% 신뢰하긴 어렵지만 왠만한 건 다 걸러준다.

임차인이 있는지 없는지 확인하자. 소유자가 살고 있다면 권리분석은 끝이다. 만약 임차인이 살고 있다면 '대항력이 있다' 또는 '없다'로 구분한다. 대항력이 없다면 안전한 물건이고 대항력이 있다면 첫째, 보증금을 전액 받는 경우, 둘째, 보증금을 받지 못하는 경우로 나눈다. 첫째 경우는 안전한 경우이고 둘째 경우에만 임차인이 받지 못하는 보증금을 낙찰자가 인수한다고 생각하면 쉽다,

④ 매각물건명세서와 현황조사서를 확인하자. 특히 매각물건명세서 비고란은 반드시 확인해야 한다. 여기에 어떤 '인수'조건이 기재되어 있고 입찰자가 처리할 수 없다면 입찰하지 않으면 된다.

말소기준권리 날짜와 임차인의 전입신고일을 비교, 전입신고일이 빠르면 일단 대항력이 있고 말소기준권리가 빠르면 대항력이 없다. 그래도 어렵다면 '인수' 표시가 되어 있는 물건에는 입찰하지 않으면 된다. 초보자라면 모든 권리가 '소멸'된 경매사건만 입찰해도 무방하다.

https://hongikbuza.tistory.com/

돈도불이