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전세 보증금 떼일까 겁이 난다면? 최근에 빌라왕, 건축왕 등으로 세입자들이 불안하다. 내 전세보증금을 안전하게 지킬 방법은 없을까? 그 방법 중 가장 안전하고 간편한 방법이 전세보증금 반환 보증보험이다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증발급금액이 월별 역대 최대치를 기록하고 있다. 최근 전세보증금 미반환 공포가 커지자 세입자들이 앞다퉈 보험에 가입하는 추세다. 하지만 누구나 가입할 수 있는 것도 아니고 가입만 한다고 무조건 보증금을 보장받을 수 있는 건 아니라 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 내 전세보증금, 어떻게 해야 지킬 수 있을까? 전세보증금 보장해주는 상품 세 가지(HUG, HF, SGI) 전세보증금반환보증보험(이하 전세보증보험)은 말 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있는 '보험' 상품이다. 집주인이 임대차 계약 기간이 끝났는데도 보..

부동산 중개업소 선택이 중요하다! 전세계약을 했는데 알고 보니 공인중개사가 아니라 중개보조원이었다면 얼마나 황당할까? 이런 일이 없을 것 같지만 꼭 그렇지만 않은 게 현실이다. 믿을만한 부동산 중개업소(또는 중개업자)는 어떻게 알아볼 수 있을까? 중개보조원이란 공인중개사 자격이 없는 자가 중개업소에서 통상 ‘실장님’이라 불리는 사람을 말한다. 중개보조원과 공인중개사는 전혀 다르다. 공인중개사법 제2조에 따르면 중개보조원은 개업공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장 안내나 일반 서무 등 단순 업무보조 역할만 해야 한다. 자격증이 없기 때문에 직접 계약서를 작성하거나 계약 내용을 설명해서도 안 된다. 만약 중개보조원이 직접 물건을 중개하거나 공인중개사를 사칭하면 1년 이하 징역 혹은 1000만원 이하 벌금형에 처한다. 하지만 중개업소에 ..

전세보증금이 부담된다? 전월세 전환율이란? 전세보증금이 부담되어 일정금액의 보증금과 월세를 혼합해 계약하는 경우가 많다. 그런데 살다 보면 주위 전세대비 비싸다고 생각하는 경우가 많다. 요즘은 인터넷 검색 몇 번만으로도 간편하게 임대차 시세를 알아볼 수 있다. 그렇다고 단편적인 정보만 보고 계약을 결정하는 건 금물이다. 지금은 발품 보다는 '손품'이 중요한 시대다. 여러 플랫폼에서 제공하는 통계나 서비스를 다중 비교하면 더 정확한 최근 시세를 알 수 있을 뿐만 아니라 월세 전환 시 적정 가격이나 관리비도 계산해볼 수 있다. 내가 관심 있는 지역 또는 주택의 전셋값은 적절한 걸까? 공인중개사 유리벽에 붙어있는 가격을 보면 어느 정도 비슷한 수준이라 금방 시세를 알 수 있다. 가령 A아파트 전용면적 59㎡의 전세 매물이 보증금 3억7000만~4억원에..

임차권등기명령제도 완전정복 임차권등기명령이란 본래 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 아주 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도이다. 즉, 임대기간이 적법하게 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이 이사를 가야 하는 경우 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처해질 수 있다. 이러한 상황에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 바로 임차권등기명령제도이다. 임차권등기명령 신청은 일정한 요건을 필요로 한다. 우선 임차권등기명령은 당해 ..

“깡통전세” 알아야 안 당한다! 부동산 경기가 출렁거릴 때마다 특히나 사회초년생들을 대상으로 한 깡통전세, 역전세, 전월세 사기가 기승을 부리고 있다. 최근 논란을 빚은 '빌라왕' 사태로 인해 '깡통전세'에 대한 불안감이 커졌다. 집주인이 집을 담보로 받은 대출금과 전세보증금이 매매 가격을 웃도는 전세를 깡통전세라고 한다. 통상적으로 대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 본다. 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 전제금은 급등한 게 깡통전세 급증의 이유다. 최근의 깡통전세 급증 원인은 급락한 집값 때문이다. 따라서 전세를 구할 땐 나중에 전세 계약이 끝나고 보증금을 문제 없이 돌려받기 위해선 내가 구하는 전셋집의 보증금이 합리적인 가격이 맞는지 잘 따져봐야 한다. '깡통전세'를 피하려면 시세뿐만 아니라..

이것도 모르고 집 구하러 다니면 진짜 호구된다! 사회초년생들의 경우 계약할 전세집이 안전한지 객관적으로 판단하지 못하니 집주인이나 공인중개사의 말만 믿고 덥석 계약하는 경우가 있다. 잘못되면 사회 첫발을 내딛자마자 집도 잃고 돈도 잃는 최악의 상황에 처할 수도 있다. 그렇다면 안전한 집을 어떻게 판단할까? 그 답은 바로 '등기부등본'에 있다. 등기부등본은 어떤 집인지, 어디에 있는지, 소유자는 누구인지, 집을 담보로 얼마나 돈을 빌렸는지 등이 적힌 공적 장부다. 등기부등본으로 그 집에 관한 기본적인 면면을 확인할 수 있다. 누구나 주소만 안다면 발급도 쉽다. 인터넷등기소에 상세주소를 넣고 수수료 700원(열람)·1000원(발급)만 내면 누구나 열람할 수 있다. 등기부등본은 크게 △표제부 △갑구 △을구로 구성돼 있는데, 표제부는 건물의 용도를, 갑..

전세사기, 피해가는 '안전전세앱' 최근 빌라왕, 건축왕 등 전세사기 사건, 깡통전세 등으로 많은 사람들이 전세에 대한 불안감이 증폭되고 있다. 내가 살고 있는 이 집도 깡통전세가 아닐까, 혹시 집주인이 국세, 지방세 등을 체남하고 있지는 않은지 불안해하는 세입자들이 늘고 있다. 이런 걱정을 덜기 위해 국토교통부에서는 '안심전세앱(App)'을 지난 2월 선보였다. 전세 계약을 앞둔 세입자라면 이제 안심전세앱을 통해 시세와 집주인, 건물 등 모두 확인할 수 있게 됐다. 이 정보를 어떻게 확인할 수 있는지 알아보자. 1. 깡통전세여부 자가진단 기능 제공 전세 계약할 때 필수로 확인해야 하는 정보는 임차 주택의 정확한 시세와 권리관계 그리고 집주인 보증사고 이력 등이다. 먼저 안심전세앱에서는 주택 시세를 확인할 수 있다. 특히 전세 사기 주요 ..

입찰 전날까지 꼭 확인해야 하는 서류, '문건처리내역' 부동산 경매와 관련해 입찰자는 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 입찰하고자 하는 경매사건번호를 검색해 입찰 전 경매물건의 사건내역과 문건 접수 및 송달내역을 확인할 수 있다. 사건내역에는 경매사건의 기본내역과 이해관계인들의 배당종기내역, 항고사랑이 있을 경우 항고내역이 기재되고 해당 경매사건과 관련된 사건내역(회생, 파산, 인도소송, 인도 명령 등) 및 물건내역과 당사자 내역(이해관계인)을 확인할 수 있다. 대법원 경매정보 사이트에 가면 부동산 경매사건과 관련해 경매물건 게시판에 물건상세검색이 나온다. 법원에서는 지공하는 경매사건과 관련하여 가장 기본이 되는 정보들이 있는데, 사건내역, 기일내역, 문건처리/송달내역을 찾아볼 수 있다. 문건처리내역과 송달내역으로 구분되어 있는데, 접수일, 접수내역, 결과 등..

어려운 권리분석의 답은 '매각물건명세서'에 있다. 우리가 경매를 어렵게 생각하는 이유는 권리분석이 복잡하고 어렵다고 생각하기 때문이다. 권리분석이란 등기부에 수록된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할 게 무엇인지, 임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할지를 분석하는 것이 핵심이다. 권리분석을 잘못해 입찰보증금을 몰수 당하는 사고도 종종 발생한다. 기본만 숙지해도 의외로 권리분석은 간단하다, 법원에서는 경매 물건에 하자가 있다면 위험성을 서류를 통해 공지해준다. 이 서류가 바로 ‘매각물건명세서’이다. 즉, 복잡한 권리분석을 배우느라 고생할 필요 없이 매각물건명세서를 통해 한번에 해결할 수 있다. 매각물건명세서는 법원에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 ..

경매 중요 서류, 이것만 알면 된다! 첫째가 현황조사서이다. 오늘은 여기에 대해 알아보자! 경매의 첫발을 떼면 가장 기본적이고 중요한 서류가 자신이 입찰할 부동산에 대한 정보를 파악하는 일이다. 이것의 기본 중 기본이 되는 서류가 바로 ‘현황조사서’이다. 처음 경매 사건번호가 나온다. 사건번호는 꼭 기억해야 한다. 그리고 집행관이 현황조사를 실시한 날짜와 시간이 기록된다. 그리고 부동산의 점유관계가 나온다. 경매에서 임차인 정보는 매우 중요하다. 현황조사서상의 임대차관계조사서에 나온다. 권리분석에서 꼭 필요한 것이 임차인과 점유자에 관한 내용이다. 낙찰자가 그 임대차를 인수해서 계약을 이어가거나 전세금을 돌려주어야 하는 경우가 있고, 현재의 점유자가 유치권자인 경우도 있다. 법원은 경매대상 부동산에서 현재 누가 살고 있는지, 임대차현황은 어..

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