“깡통전세” 알아야 안 당한다!

부동산 경기가 출렁거릴 때마다 특히나 사회초년생들을 대상으로 한 깡통전세, 역전세, 전월세 사기가 기승을 부리고 있다. 최근 논란을 빚은 '빌라왕' 사태로 인해 '깡통전세'에 대한 불안감이 커졌다. 집주인이 집을 담보로 받은 대출금과 전세보증금이 매매 가격을 웃도는 전세를 깡통전세라고 한다. 통상적으로 대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 본다. 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 전제금은 급등한 게 깡통전세 급증의 이유다. 최근의 깡통전세 급증 원인은 급락한 집값 때문이다.

따라서 전세를 구할 땐 나중에 전세 계약이 끝나고 보증금을 문제 없이 돌려받기 위해선 내가 구하는 전셋집의 보증금이 합리적인 가격이 맞는지 잘 따져봐야 한다.

'깡통전세'를 피하려면 시세뿐만 아니라 전세물량, 입주물량 등도 함께 검토해봐야 하는데, 일일이 따져보는 게 쉽지 않지만 어려운 것도 아니다.

 (1)     전세가율이 중요하다!

쉽게 말해 깡통전세는 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높아 전세보증금을 돌려받기 힘든 전세를 말한다. 이를 피하기 위해선 '전세가율'을 꼭 체크해야 한다. 전세가율이란 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 예를 들어 빌라 매매가격이 1억원인데 전세보증금이 7천만원이라면 전세가율은 70%다. 통상 전문가들은 안전한 전세가율을 60% 정도로 보고 있다. 만약 전세가율이 높다면 경매로 집이 넘어갈 경우 1순위 권리자(확정일자+전입신고)라고 해도 원금 보전이 어렵기 때문이다. 

지금처럼 집값이 급락하는 시기엔 전세가율을 더 보수적으로 보는 게 좋다. 가령 매매가 5억원짜리 집에 3억5천만 원 전세로 들어갔는데 집값이 떨어져 4억원이 되면 전세가율은 70%에서 87.5로 훌쩍 올라가게 되어 비교적 안전한 전세였던 게 '깡통 전세'로 전락하게 된다. 하지만 현실적으로 전세가율을 알기가 쉽지 않은 경우도 있다. 바로 매매거래가 적은 신축빌라, 다세대주택 등이다. 최근의 건축왕, 빌라왕 사기 사건에서도 이런 맹점을 노린 것이다. 신축 빌라를 시가보다 비싸게 전세계약 하도록 유도한 뒤 명의를 갭 투자자에게 넘기면서 매매가격이 급락하자 전세보증금을 돌려주지 못한 것이다.

모든 주택은 국토교통부의 실거래가 조회시스템을 이용하면 최근 거래 가격을 알 수 있지만 거래량이 적은 빌라의 경우 인근에서 비슷한 평형의 거래가격을 조회해서 내가 계약할 전셋집의 전세가율을 계산해볼 수 있다. 여기서 주의할 점은 실거래가라고 다 정확한 건 아니다. 부동산이나 집주인들끼리 짜고 사고 팔면서 매매가격을 올리거나 업(up) 계약한 뒤 일정 시간이 흐른 뒤 계약을 취소하는 등 의도적으로 가격을 조작할 수도 있다는 사실을 유의해야 한다. 이 같은 사기를 피하려면 같은 지역의 여러 부동산 중개업소에 가격을 문의하는 것도 하나의 방법이다.

 

(2)     역전세난도 유의해야 한다!

전세가율이나 시세를 확인했다고 다가 아니다. 전세보증금을 지키려면 조금 더 알아야 한다. 바로 ‘역선세난’이다. 이것은 계약 당시는 시세에 맞게 계약을 했어도 나중에 전세가격이나 매매가격이 많이 하락하게 되면 집주인이 전세보증금을 주기 위해 빚을 내거나 아니면 못 돌려주는 상황이 발생할 수도 있다. 이것이 ‘역전세난’이다. 미래 시세 확인을 위해서는 주택 공급물량까지 봐야 한다. 공급이 많다면 당연히 전셋값이 가파르게 떨어질 수 있기 때문이다. 지역을 잘 봐야 하는 이유다.

서울시는 서울주거포털 '전월세 정보몽땅' 사이트를 통해 자치구마다 매월 건축 연한별, 면적별 전월세예측물량 통계를 내놓고 있으니 활용해 볼만 하다.

https://hongikbuza.tistory.com/

돈도불이