전세보증금이 부담된다? 전월세 전환율이란?

전세보증금이 부담되어 일정금액의 보증금과 월세를 혼합해 계약하는 경우가 많다. 그런데

살다 보면 주위 전세대비 비싸다고 생각하는 경우가 많다.

요즘은 인터넷 검색 몇 번만으로도 간편하게 임대차 시세를 알아볼 수 있다. 그렇다고 단편적인 정보만 보고 계약을 결정하는 건 금물이다. 지금은 발품 보다는 '손품'이 중요한 시대다. 여러 플랫폼에서 제공하는 통계나 서비스를 다중 비교하면 더 정확한 최근 시세를 알 수 있을 뿐만 아니라 월세 전환 시 적정 가격이나 관리비도 계산해볼 수 있다.

내가 관심 있는 지역 또는 주택의 전셋값은 적절한 걸까? 공인중개사 유리벽에 붙어있는 가격을 보면 어느 정도 비슷한 수준이라 금방 시세를 알 수 있다. 가령 A아파트 전용면적 59㎡의 전세 매물이 보증금 3억7000만~4억원에 나와있다면 '전세 시세가 3억원 후반대구나' 정도로 짐작할 수 있다. 하지만 중요한 건 이건 실거래가가 아니라 '호가' 시세란 것이다. 

임대인이 부르는 가격으로 아직 체결되기 전의 가격이다. 이 가격이 적정한지 판단하려면 최근 실제 체결된 '실거래가'를 알아야 한다. 

만약 A아파트 같은 평형의 실제 체결된 전셋값이 3억 초반대라면 지금 형성된 호가가 높다는 걸 알 수 있다. 이걸 근거로 임차인은 전셋값 협상을 해볼 수도 있다.

그 사이 일대 집값 상승 등 특정 이유가 있어서 호가가 올랐다면 곧 시세가 뛸 예정이기 때문에 급전세를 잡거나 다른 주택을 알아볼 수도 있다. 실거래가를 볼 수 있는 공신력 있는 사이트는 국토교통부가 운영하는 '실거래가 공개시스템'이다. 아파트뿐만 아니라 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 분양·입주권 등의 실거래가를 제공한다. 특정 기간과 주택을 설정하면 해당 주택의 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 건축연도, 도로조건 등을 확인할 수 있다. 

정부 기관은 아니지만 'KB부동산'의 통계도 많이 활용한다. 이는 대출받을 때 기준가격으로 쓰이곤 한다.  KB부동산에선 특정 단지를 선택하면 과거부터 지금까지의 시세 및 실거래가 추이를 그래프로 보여줘 한 눈에 시세 파악이 가능하다. 앱에서는 예측 시세도 확인할 수 있다. 

올해 출시한 HUG의 '안심전세앱'에서는 그 동안 확인이 어려웠던 서울·수도권 내 다세대·연립주택, 50가구 미만 나홀로 아파트, 신축주택(준공 1개월 후 시세) 등의 시세도 볼 수 있습니다. 요즘은 민간 업체에서도 시세를 제공하는 플랫폼이 많이 있다. 대부분 국토교통부와 KB부동산의 자료를 기반으로 하고 있기 때문에 단순 시세는 이들 플랫폼만 이용해도 된다. 

 다만 전월세 신고제 적용 주택(보증금 6000만원 또는 월세 30만원 이상)의 경우 30일 이내 신고해야 하고, 그 외는 신고 의무가 없기 때문에 최근 거래 기록에 누락된 계약분이 생긴다.

네이버부동산, 아실, 호갱노노 등 여러 플랫폼의 정보를 다중 비교하면 최근 시세를 더 정확하게 파악할 수 있다. 네이버 부동산은 가장 많은 중개소가 활용하는 사이트이자 매물이 가장 많은 곳이다. 아실은 여러 아파트 가격 비교를 볼 수 있으며, 호갱노노는 주민들이 직접 쓰는 리뷰가 있어서 일대 분위기를 파악할 수 있다. 

최근엔 금리 인상이 지속하면서 전세에서 월세로 전환하는 수요도 높아졌는데, 전세보증금 일부를 월세로 전환하는거라 비슷한 실거래가를 찾기 어려울 수 있다. 이럴 땐 '전월세전환율'에 따라 적정한 가격을 계산해봐야 한다. 전월세전환율은 말 그대로 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 현행 주택임대차보호법에 따라 '한국은행 기준금리(현행 3.5%)+대통령령으로 정하는 이율(현행 2.0%)'이 상한인데, 현재는 5.5%다. 

전세에서 월세로 전환할 때 월세로 전환할 보증금에 전월세전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 된다. 가령 전세보증금 3억원짜리 전셋집을 보증금 2억원으로 낮추고 나머지 1억원에 대해선 월세로 전환한다면 어떨까? 

이 때는 월세로 전환하는 1억원에 전월세전환율 5.5%를 곱한 뒤 12개월로 나누면(1억원X5.5%/12개월) 45만8333원이 월세가 된다. 

전월세전환율은 전셋값이 내리거나 월세가 오를 때 높아지는 비율로, 최근 금리 상승으로 전세 수요가 월세로 눈을 돌리면서 점점 높아지는 추세다.

이는 보증부월세도 점점 많아진다는 의미이며, 더군다나 국토교통부가 지난 2일 '무자본 갭투자'를 막기 위해 전세금반환보증 가입 기준을 높이면서 월세 전환이 더 늘어날 전망이다. 

국토부는 보증 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 강화했는데, 전세가율 90%를 넘으면 보증 가입이 안 되기 때문에 보증금을 낮추는 대신 나머지를 월세로 전환할 여지가 있다.  

만약 1억원짜리 집의 전셋값이 1억원이라면 전세가율이 100%라 보증 가입을 못하는데, 전세보증금을 9000만원으로 낮추고(전세가율 90%) 나머지 1000만원에 대해선 월세로 내면 가입이 된다.

만약 전월세전환 계산이 어렵다면 인터넷 검색포털에서 '전월세전환율 계산기'를 활용하면 자동으로 값을 구할 수 있다. 다만 기준금리나 대통령령 이율이 수시로 바뀌기 때문에 전월세전환율은 자주 확인해야 한다.

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