임차권등기명령제도 완전정복

임차권등기명령이란 본래 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 아주 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도이다. 즉, 임대기간이 적법하게 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이 이사를 가야 하는 경우 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처해질 수 있다.

이러한 상황에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 바로 임차권등기명령제도이다.

임차권등기명령 신청은 일정한 요건을 필요로 한다. 우선 임차권등기명령은 당해 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있다. 따라서 묵시적 갱신을 통해 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 임차권등기명령은 기간 만료에 따른 계약 종료는 물론, 합의 해지에 의하여 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있다,

임차권등기명령은 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있다. 신청시에는 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(등기부등본), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부해야 한다. 또한 임차권등기는 임차주택에 대하여 미반환된 보증금을 위한 일종의 담보적 기능을 하게 된다. 이는 어디까지나 담보권으로서의 기능만 할 뿐, 실질적으로 임차권등기명령의 결정을 받았다 하더라도 곧바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니라는 점이다. 따라서 임차권등기 이후에도 여전히 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못하고 있다면, 지급명령/보증금반환청구 민사소송 등을 통해 집행권원을 취득하시어 현실적으로 보증금을 회수할 수 있도록 만전을 기해야 한다.

​또한 임차권등기명령은 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있다. 예컨대 보증금 1억 원 중 5천만 원만을 일부 반환받았다고 한다면 나머지 5천만 원에 대한 임차권등기명령신청이 가능하다.

또한 2023년 7월 19일부터 집주인 확인 없이도 '임차권 등기'를 완료할 수 있게 됐다. 2023년 3월 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안이 이날부터 시행되었다. 이에 따라 세입자들은 집주인 확인이 없어도 '임차권 등기'를 설정할 수 있다. '임차권 등기'는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도다.

세입자가 임차권 등기를 마쳤다면, 해당 집에서 나가 다른 곳으로 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다. 기존에 '임차권 등기'를 받으려면 법원이 내린 임차권 등기 명령이 집주인에게 송달됐다는 확인이 있어야 완료할 수 있었다.

이 때문에 집주인이 의도적으로 송달 확인을 피하거나, 집주인 주소가 불명확해 송달되지 않거나, '빌라왕' 김모 씨처럼 집주인이 사망하는 경우에는 임차권등기를 마치기 어려웠다. 이에 집주인에게 고지되기 전이라도 법원의 임차권 등기 명령만 내려지면 곧바로 임차권등기가 완료되게 법을 고쳐 전세금 안전장치를 마련한 것이다.

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