경매 중요 서류, 이것만 알면 된다!

첫째가 현황조사서이다. 오늘은 여기에 대해 알아보자!

경매의 첫발을 떼면 가장 기본적이고 중요한 서류가 자신이 입찰할 부동산에 대한 정보를 파악하는 일이다. 이것의 기본 중 기본이 되는 서류가 바로 ‘현황조사서’이다. 처음 경매 사건번호가 나온다. 사건번호는 꼭 기억해야 한다. 그리고 집행관이 현황조사를 실시한 날짜와 시간이 기록된다. 그리고 부동산의 점유관계가 나온다.

경매에서 임차인 정보는 매우 중요하다. 현황조사서상의 임대차관계조사서에 나온다. 권리분석에서 꼭 필요한 것이 임차인과 점유자에 관한 내용이다. 낙찰자가 그 임대차를 인수해서 계약을 이어가거나 전세금을 돌려주어야 하는 경우가 있고, 현재의 점유자가 유치권자인 경우도 있다.

법원은 경매대상 부동산에서 현재 누가 살고 있는지, 임대차현황은 어떤지에 관해 집행관에게 조사하라고 지시한다. 이에 집행관은 경매부동산에 찾아가서 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등을 확인해 작성하는 서류를 현황조사서라고 한다. 이 서류는 감정평가서와 마찬가지로 입찰일 14일 전에 공개된다.

사진을 몇 장을 찍어두고, 사람이 없는 경우 대문에 안내장을 붙여 주민센터에 가서 전입세대열람내역 등을 확인하게 되며 필요한 경우 다시금 방문하여 확인한다. 이런 경우 현황조사서 상에는 "폐문부재로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무 연락이 없어 점유관계 미상이나, 본건 목적물 상에 주민등록 전입세대가 소유자 세대뿐이므로 그 주민등록표 등본을 첨부함"이라고 표기한다.

집행관은 현장답사 후 부동산현황조사보고서를 작성하게 되는데, 보고서에는 부동산의 표시와 조사일시, 조사장소, 조사방법 등이 기입되며, 부동산의 현황 및 점유관계 조사서, 임대차관계 조사서, 구조도, 주민등록표등본 등을 첨부하게 된다.

임대차관계조사서는 임차인 통지를 하기 위해 작성한 것으로 차임관계 등을 확인하고 건물구조도를 통해 임차인의 점유상태를 표기한다. 현황조사서의 내용이 기본적인 신뢰는 필요하지만 전적으로 의존해서도 안 된다.

현황조사서는 말 그대로 조사서이다. 집행관은 현황조사 결과에 개인적 의견이나 판단을 쓸 수 없다. 점유자가 거짓말로 진술한다는 의심이 있어도 그런 짐작이나 유추는 쓸 수 없다. 들은 내용 그대로 기록한다, 그래서 선순위 임차인이 누락되거나 전입신고일이 잘못 기재되는 경우도 있다. 특히 “임차관계 미상”, “주민센터 확인 안됨” 등의 문구가 있으면 주의를 해야 한다. 반드시 입찰자가 스스로 더 알아봐야 한다. 경매에서 점유관계에 관한 확인은 철저히 입찰자의 못이기 때문이다.

집행관은 집안에 사람이 있음에도 문을 안 열어줄 시 강제적으로 점유관계를 파헤칠 권한이 없기 때문에 점유자가 임대차관계나 보증금액 등을 달리 말해도 받아 적어가는 정도이다. 대법원 판례에서도 "집행관이 작성한 현황조사보고서는 경매목적의 점유관계를 파악하는데 유력한 자료이나 우월한 증명력이 있다고 할 수는 없다"고 하였다.

입찰예정자가 현황조사에서 주로 보는 것은 집행관이 현황조사 때 임차인의 조사내역과 배당요구종기 때 권리신고한 내역이 다른 경우 가장 임차인의 가능성도 있을 수 있기 때문에 대항력 유무나 소액임차인에 관해 자세히 확인해볼 필요가 있다.

또한 유치권자의 성립요건 중 점유와 관련하여 경매개시결정등기 전에 경매부동산을 직간접적으로 점유하고 있어야 하는데, 현황조사 때 아무런 표식이 없다면 유치권 배제와 관련한 소송진행 시 중요한 증거자료로 활용될 수도 있다. 현황조사서와 더불어 부동산표시목록을 제공하는데, 부동산의 소재 지번과 부동산용도, 구조, 면적 등이 나타나며, 건물의 표시와 전유부분과 대지권 등이 기입되어 있다. 부동산 목록은 낙찰 후 소유권이전촉탁 신청이나 불허가 신청, 인도관련 신청 등에 같이 제출할 때 쓰이기도 한다.

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