일생에 한번은 빡시게 이 공부를 해야 한다!

우리는 주식은 쉽게 생각하지만 부동산은 어렵게 느낀다. 애플 주식은 안 사면 그만이지만 부동산은 우리의 삶과 떼어놓을 수 없다. 살아가면서 누구나 한번 이상은 부동산 거래를 해야만 한다. 삼성전자 주식은 쉽게 살 수 있지만 강남 아파트는 오르지 못할 나무로 생각하고 쳐다보지도 않는다. 그래서 이번 생에 부동산은 공부조차 아예 접어버린다. 가장 중요한 것은 이런 무기력함에서 벗어나는 것이다.

많은 사람들이 부동산에서 기회를 찾으려고 한다. 부동산 투자의 묘미는 ‘돈이 있다고 시작할 수 있는 것도, 돈이 없다고 시작할 수 없는 것도 아니다.’라는 점이다. 돈이 아무리 많아도 관심이 있어야 배우게 되고, 알게 되어 부동산이 보이기 시작한다. 이때부터 돈도 보이게 된다.

우리들 대부분은 결혼 등으로 당장 집을 사거나 전세를 마련할 때가 되어서야 비로소 부동산에 관심을 가진다. 하지만 관심을 갖고 부동산에 대해 꾸준히 공부하지 않는다면 현명하게 내 집을 마련하기도 어렵고, 더군다나 투자는 할 수도 없다. 한 번 배워 평생 써먹는 공부이지만 학교에서는 가르치지 않는다.

중요한 사실은 부동산은 ‘제대로 된 물건을 볼 수 있는 안목이 쉽게 생기지 않는다’는 것이다. 평소에 공부해둬야 한다. 노는 물이 달라야 한다. 좋은 물에서 놀아야 좋은 인연을 만나게 되고 부자가 된다는 의미다. 돈을 벌려면 돈 밭으로 가야 한다. 그곳이 부동산 시장이다. 공인중개사 사무실이나 경매학원, 부동산대학원 등이다.

부동산공부는 왜 해야 할까? 이 질문에 앞서 여윳돈이 생긴다면 은행에 넣어놔야 할까? 부동산에 투자할까?

한국은행 자료에 의하면 대한민국의 광의통화(M2), 쉽게 말해 '우리나라에 떠도는 돈의 양'은 1986년 55조원에서 2020년 3200조원으로 약 58배 증가했다. 화폐는 계속 증가한다. 그것이 자본주의의 속성이다. 당신의 월급이나 예금은 절대 인플레이션을 못 이긴다. 종이화폐가 시중에 늘어나면 늘어날수록 실물자산은 상대적으로 가격이 높아진다. 가치가 높아지는 게 아니라 가격이 높아지는 것이다. 간단히 말하면 화폐가 늘어난 만큼 실물자산 가격이 오르게 되어 있다. 통화량의 지속적 증가로 돈의 가치가 지속적으로 하락하게 된다. 저축만으로 경제적 자유는커녕 노후대비도 쉽지 않은 게 현실이다. 한국은행에서 밝힌 전국 땅값을 살펴보면 1964년 1조7천억원에서 2015년 기준 약 660조원으로 대략 4000배 상승했다.

대한민국 M2 추이(1970~2021)

은행은 ‘신용창조’라는 이름으로 돈을 만들어낸다. 돈을 벌고자 한다면 돈을 만들어내는 곳을 잘 알아야 하고 친해야 한다. 자신이 판단하기에 돈을 벌 수 있는 상황에서 현금이 부족하다고 투자를 포기한다면 기회는 사라진다. 그 상황에서 부자들은 주저 없이 은행에서 돈을 빌려 투자한다. 은행들은 고객을 경쟁은행에 뺏기지 않으려고 더 많은 대출에 금리까지도 낮추어준다, 부자는 대출을 이용해서 점점 더 부자가 된다. 부자가 더 부자 되는데 은행이 일조한다. 생각을 바꿔야 한다. 은행은 저금하는 곳이 아니라 대출 받는 곳이다. 은행원 인맥을 가져야 하는 이유다.

부동산공부는 어떻게 할까?

우선 부동산 책을 닥치는 대로 읽어야 한다. 가장 돈이 적게 들어가면서 고수들의 노하우를 가장 쉽게 얻어가는 방법이다. 그리고 핸드폰에 부동산 관련 어플을 깔고 내가 사는 동네부터 파악하라. 길을 걷다 ‘저런 아파트는 얼마쯤 할까?’라는 생각이 들면 ‘호갱노노’ 앱에서 바로 확인하면 된다. 이 앱은 아파트 실거래가 정보를 제공하는 앱이다. 가격만 나오는 게 아니다. 이 동네에 나온 경매물건, 학군, 교통환경, 인구, 거래량, 상권, 주민 소득수준 등의 데이터를 확인할 수 있다. 또한 자신이 원하는 가격대 아파트와 조건들을 입력해 두면 자동으로 추천해준다. 또한 국내 최대 부동산 관련 커뮤니티인 네이버 카페 ‘부동산 스터디’에도 수시로 들어가보라. 현실적 감각을 기를 수 있다.

토지에 관한 정보는 토지이용계획을 통해 얻을 수 있는데 토지이음(www.eum.go.kr) 사이트나 앱을 통해 쉽게 무료로 알 수 있다. 관심물건의 지번을 입력하고 열람을 누르면 그 땅의 모든 정보를 누구나 알 수 있다.

현대전은 정보전이다. 정보를 장악하는 자가 결국엔 승리한다. 우리나라의 모든 부동산 정보를 모아놓은 곳이 '한국부동산원'이다. 이 곳에서는 부동산 시장 동향부터 아파트, 오피스텔, 토지, 주택의 시세는 물론, 각종 분양권 공시가격과 실거래가, 심지어 아파트 관리비까지 조회할 수 있다.

그리고 동네 공인중개사 사무실을 방문해 이런저런 이야기를 하며 중개사와 친분을 쌓는 것부터 시작하라. 비록 지금 돈은 없지만 만약 돈이 있다면 매매하고 싶은 부동산 물건들의 시세가 어떻게 변하는지 확인해보라. 이제 해외여행은 그만 가고 내가 사는 동네부터 둘러보자. 부동산은 아는 만큼만 보인다. 내가 무심히 지나치는 아파트가 따른 사람에게는 황금알을 낳아주는 거위가 될 수 있다. 내가 살고 있는 지역의 아파트 시세부터 알아보자. 시세 차이가 나면 왜 나는지, 어떤 단지 가격이 왜 더 먼저, 더 많이 상승하는지 비교해 보고 물어 보고, 고민해 보자.

집이 없으면 여기저기 옮겨 다녀야 하는 고통을 감수해야 한다. 집은 자산이다. 가치가 오르면 나에게 돈을 벌어다 주는, 인플레를 이길 수 있는 자산이다. 집을 산다고 바로 거주할 필요는 없다. 월세나 전세로 다른 집에 살면서 이 집은 투자목적으로 보유를 할 수도 있다. 부동산투자는 내 집 마련에서부터 시작한다.

부동산 투자, 실제 해보지 않고는 아무것도 배우지 못한다. 그렇다고 ‘묻지마’식으로 무조건 투자하라는 것이 아니다. 중요한 것은 실력이 갖춰질 때까지는 사부님을 확보해둬야 한다. 투자할 일이 생길 것을 대비해서 전문가와 언제든 편하게 상담할 수 있는 네트워킹을 구축해 놓아야 한다. 그게 좋은 물에서 노는 방법이다. 공부하지 않으면 가난이란 현실에서 벗어나기 어렵다. 돈은 독해져야만 모을 수 있다. 독하게 공부하는 사람이라야 부동산투자의 최후 승자가 된다.

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