경매, 바로 알아야 함정에 빠지지 않는다!

경매의 위험과 기회를 바로 알면 함정에 빠지지 않게 되고 수익률이 달라진다. 경매를 꺼려하는 사람들의 가장 큰 이유는 살던 사람을 내보내는 게 어렵다고 생각하기 때문이다. 하지만 경매에도 안전장치가 있다. 인도명령은 경매의 안전장치다. 인도명령과 강제집행을 두려워하지 말아야 한다.

살고 있는 사람을 내보는 것을 ‘명도’라고 한다. 명도는 서류를 잘 활용하는 것만으로도 거의 다 해결된다. 나의 권리를 지키면서 살고 있는 사람을 배려해준다면 서로에게 좋은 일이 되는 하나의 절차일 뿐이다.

경매로 집을 낙찰 받았다면 살고 있는 사람, 통칭 ‘점유자’라고 하는데, 먼저 점유자에게 소유자가 바뀌었으니 집을 비워달라고 요구할 수 있다. 낙찰자가 잔금지급을 완료한 순간부터 낙찰자에서 매수인으로 지위가 바뀐다. 만일 매수인의 명도 요구에 응하지 않을 경우 매수인은 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 낙찰자가 잔금을 내고 6개월 내에 인도명령을 신청하면 법원은 간단한 심리절차를 거쳐 채무자, 소유자, 임차인 등 기태 대항력 없는 점유자에 대해 집을 비우라고 명할 수 있다. 이를 인도명령이라고 한다.

신청서만 제출하면 되므로 절차가 비교적 간단하고 비용도 12만원 내외다. 만약 인도명령에서 해결되지 않으면 강제집행 단계로 넘어가게 된다.

그렇다면 인도명령은 언제 신청하는 게 좋을까?

잔금납부와 동시에 신청하는 것이 가장 좋다. 잔금일로부터 6개월 전까지 신청할 수 있는데 6개월이 지나면 점유자를 상대방으로 소유권에 기한 명도소송을 제기해야 한다. 인도명령을 받은 법원은 다음의 몇 가지를 심리하게 된다.

첫째, 만일 전 주인이 살고 있다면 ‘빨리 집을 비워라’며 신청서 접수일로부터 2~3일 후 인도명령을 결정한다.

둘째, 임차인 살고 있다면 배당일까지 인도명령신청에 대한 판단을 유보한다. 임차인이 받아 갈 임대보증금을 받기 전에 퇴거명령을 내리는 것은 가혹하다고 보기 때문이다. 그래서 임차인에 대해서는 배당일 이후 인도명령 여부가 결정된다. 임차인은 크게 두 가지 경우가 있다. 대항력이 있느냐, 없느냐이다. 당연히 대항력 있는 임차인에 대한 인도명령은 기각된다.

인도명령결정문이 나오면 경매계에서 낙찰자의 주소지로 결정문 정본을 발송한다. 이제 강제집행을 위한 최소한의 절차가 마무리되게 된다. 이제부터 할 일은 인도명령신청의 진행상황 및 송달여부를 확인하는 것이다. 대한민국법원 대국민서비스 사이트에 접속하여 화면 상단 '정보'메뉴에 들어가서 '나의 사건검색'의 검색창에 결정문에 표기된 사건번호를 입력하면 된다. 이를 위해서는 우선 '결정'이 나야 하고 결정문이 점유자(피신청인)에게 도달되어야 한다. 그래야 '송달증명원'을 발급받을 수 있고 이것이 강제집행을 신청하는 데 필요한 서류다.

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