가짜 임차인 대처법

경매 초보자들의 머리를 가장 아프게 만드는 것 중의 하나가 바로 가짜(허위)임차인 문제다. 이들은 낙찰자에게 이사비 등 금전요구를 한다. 채무자나 소유자는 본인들의 집이 경매될 것을 미리 알고 친인척이나 지인들을 끌어들여 계약서를 가짜로 꾸며 임차인행세를 하게 하는 것이다. 이들이 노리는 것은 법원으로부터 배당금을 받는 것과 또 하나는 낙찰자에게 이사비를 받아내는 것이다. 경매물건 중 가짜 임차인으로 보이는 경우 미리 그 사람의 인적 사항을 알아보고 낙찰 후의 대응방안을 생각해야 한다.

<가짜 임차인 가려내는 체크 리스트>

① 임차인이 소유자 또는 채무자의 이름과 비슷하면 친인척일 가능성이 높다. 친인척의 경우 말소기준권리 이전에 전입신고 된 경우가 많은데 이들에 대해서는 근저당이 설정된 은행을 통해 확인하면 된다.(금융권에서는 대출 시 그 집에 전입신고 된 사람이 있으면 이들에 대해 임대차여부를 확인하고 무상으로 거주하는 경우 ‘무상거주확인서’를 별도로 받아놓고 대출을 실행한다. 이 ‘무상거주확인서’는 가짜 임차인임을 알려주는 결정적 단서이다.

② 경매개시결정등기 직전에 전입신고를 하고 법원에 배당요구 신청을 한 사람은 최우선변제금을 노린 가짜 임차인일 가능성이 높다. 이 경우 낙찰 후 소송으로 해결하면 된다. 소송이 진행되면 가짜 임차인은 자신이 가짜가 아닌 이유를 증거로 제시해야만 한다. 임대차계약서나 임차보증금을 전달한 통장계좌 등을 말한다.

③ 경매 전후 허위 작성한 계약서에는 부동산중개사의 도장이 없는 경우가 많다.

④ 임대차 계약서 작성 시점과 전입신고일 간에 몇 년의 차이가 난다.

⑤ 문건 송달내역을 보면 법원에서 임차인에게 임대차계약서에 대한 보정명령을 내린 경우가 있다(임차인이 계약서를 제출하지 않았거나 제출된 계약서가 부실하다는 뜻)

⑥ 확정일자가 없다. 보증금이 없으며 굳이 확정일자를 받아둘 필요가 없어서다. 확정일자가 있다고 해도 전입신고일과 상당한 차이가 있다.

⑦ 현황조사서에 전,월세보증금이 명확히 기재되어 있지 않다(집행관이 방문할 때 계약서를 제출하지 않았다)

⑧ 임대보증금 이체 거래를 증빙할 통장 또는 전산자료가 없거나 보증금이 계약 당시 전세 시세와 상당한 차이가 있다.

⑨ 계약금과 잔금으로 나누어 지급하는 일반적 형태가 아닌 일시불 지급으로 되어 있다.

⑩ 최우선변제 배당을 위해 담보가치에 비해 채무초과 상태에서 계약을 했다. 그 외 대인과 임차인이 대표자와 직원 사이이거나, 미성년자가 임차인으로 등재되어 있다.

소송이 진행되면 초본을 통해 거주자의 거주 기간을 확인해 정황을 알 수 있다. 관리사무소에 문의하거나 관리비 고지서상 명의가 소유자인지 임차인인지도 확인한다. 관리비 조사단계에서 입찰가 산정에 도움이 될 내용을 얻을 수 있다. 아파트 관리사무소는 대부분 연락처 공개. 전화로 미납관리비 얼마인지 문의하라. 그리고 경매 관련 문의 전화 많이 오느냐고 물어보라. 가능한 입찰일 직전에 물어보라.

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