대출의 기술(2탄) “다양한 부동산 레버리지 방법”

레버리지란 쉽게 말해 남의 돈을 이용해 투자수익률을 극대화시키는 것을 말한다. 즉 본인의 자본은 최소화하고 남의 자본을 끌어들여 투자하는 방법이다. 잘 활용하면 계획한대로 높은 수익률을 시현할 수 있지만 실패한다면 손실 폭이 훨씬 커지게 되는 리스크를 안고 있다.

 

인생을 따뜻한 이불 속에서만 보낼 수는 없다. 이불을 박차고 일어나지 않으면 하루가 시작되지 않듯이, 우리는 안전함에서 벗어날 수는 모험을 감수할 수 있어야 한다. 스스로를 리스크에 노출시킬 줄 아는 모험가가 될 수 있어야 한다. 이것이야말로 가난한 인생에서 부자인생으로 올라갈 수 있는 유일한 방법이다. 리스크에 대한 걱정만하며 지하에 웅크리고 살기에 우리 인생은 너무 짧다.

이익을 추구하는 대부분의 투자행위는 그것을 투기라고 부르든 투자라고 부르든 리스크를 동반한다.

물려받은 유산이 없거나 모아둔 재산이 적은 사람들이 부동산 투자를 할 수 있는 방법은 오직 레버리지에 있다. 레버리지는 위험할 때도 있지만 이자를 감당하며 버틸 수만 있다면 엄청난 부를 가져다 주는 아주 강렬하고 매혹적인 수단이다. 부동산 투자에서 레버리지를 일으키는 방법에는 대출, 전세 보증금을 이용한 갭 투자, 분양권 매수 등의 방법이 있다.

1)  대출을 이용하는 방법

내 집이 없는 사람들 중에 “은행에 거액을 빚져서 몇 십 년 동안 이자와 원금을 갚아야 하는 하우스 푸어가 될까 두려워”라고 말하는 사람들이 많다. 레버리지에 대한 부정적 인식이 내 집 마련의 걸림돌이 되기도 함을 보여주는 이야기다. 하지만 생각을 바꿀 필요도 있다. 은행은 나에게 부동산 투자를 위한 좋은 파트너가 될 수 있다. 그 이유는 대출금은 투자자금이고, 은행에 지불하는 이자는 투자에 대한 배당금이라고 볼 수 있기 때문이다.

 

먼저 대출은 많은 방법들이 있으며 본인이 원하는 대출규모와 금리, 상환방법 등을 직접 선택할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 최근에는 부동산 규제강화로 레버리지가 가능한 정도가 점점 감소하고는 있지만, 앞으로는 다소 완화될 조짐도 보이고 있다. 인플레이션으로 돈의 가치는 더욱 빠른 속도로 떨어지고 있다. 그래서 내가 차입한 돈은 지금은 너무 크게 느껴지지만, 앞으로 미래에는 지금 느끼는 것보다 훨씬 더 적은 돈이 되어 있을 것이다. 자본주의의 속성상 경제발전은 지속될 것이고 화폐량은 늘어나게 되어 인플레이션은 계속될 것이다. 반면에 화폐가치는 하락하게 되고, 자산가치는 올라갈 것이다. 이는 내가 일으킨 대출금의 가치도 점점 하락한다는 의미다.

2)  전세보증금을 이용하는 방법

이는 일명 ‘갭 투자’, '시세차익 투자'로 불리는 방법이다. 이 방법은 매매가와 전세가의 차액만 있다면 집을 살 수 있는 방법이다. 방법은 간단하다. 전세가율(전세 보증금 / 집 값)이 낮은 집을 시세보다 조금이라도 싸게 매입해 전세 계약기간이 끝난 다음 전세 보증금을 올려 받아 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 상품으로 만들어 좋은 시세로 파는 방법이다.

만약 자녀에게 증여한다면 전세를 낀 상태에서 부담부 증여를 하게 되므로 절세효과를 노릴 수 있다.

간혹 전세가가 매매가보다 높은 ‘플러스P’의 상태가 되어 오히려 돈이 생기는 물건도 있다.

3)  분양권을 이용하는 방법

레버리지 효과를 가장 강력하게 누릴 수 있는 방법이다. 분양가의 10%인 계약금만으로 아파트를 살 수 있고 프리미엄이 붙을 수도 있자. 지금은 분양권에 대한 세금 때문에 불가능하지만 과거 한때는 ‘플러스P’라는 이름으로 매매하면서 회전시키면 투자금 대비 몇 백%의 수익률도 어렵지 않던 때가 있었다. 하지만 아파트 분양권은 예전에는 투자자들이 매우 좋아하는 대상이었지만, 지금은 진입하기 어려운 시장이다.

 

하지만 레버리지가 항상 좋은 것만은 아니다. 정(+)의 레버리지는 아주 좋은 기회가 되지만 반대로 고금리나 부동산가격 하락기에는 큰 손실을 감수해야 하는 리스크가 있다. 레버리지는 양날의 검과 같다. 레버리지를 사용해서는 안 되는 경우는 이미 급등한 부동산에 영끌 하는 것, 가격변동폭이 큰 가상화폐나 선물옵션, 주식 투자에는 절대 해서는 안 된다.

 

레버리지는 이처럼 위험하지만 확실히 잃지 않을 자산에 투자한다면 빠르게 자산을 키울 수 있는 아주 강력한 수단이 된다. 자신이 잘 아는 지역의 아파트, 오피스텔, 상가, 분양권 등은 잃지 않을 자산이라 할 수 있다.

 

담보대출 레버리지를 이용한 내 집 마련은 부동산 투자의 시작이라고 볼 수 있다. 최근엔 정부의 규제로 대출이 쉽지 않지만, 부동산경기 사이클에 따라 규제가 완화되는 시점은 분명 온다, 그때를 미리 대비해야 하고 기회가 왔을 때 놓치지 않기 위해서라도 대출공부를 해둬야 한다.

 

부동산투자를 위한 종자돈이 소액인 경우 대출 레버리지와 전세 레버리지를 잘 활용할 수 있어야 한다. 처음엔 경매 등을 통해 저가의 빌라나 소형 아파트 위주로 시작하는 것이 좋다. 이런 방법을 활용한다면 소액으로도 부동산 투자를 할 수 있다,

 

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