1.3 부동산 대책의 시사점

정부가 ‘1.3부동산 대책’을 통해 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고 청약, 대출, 세금 관련 규제도 대거 완화하기로 했다. 지난 정부가 시장 과열을 막기 위한 규제들을 대부분 풀겠다는 거다.

1.  전매제한 폐지

기존에 청약 당첨 후 지역에 따라 3~10년을 기다렸다가 팔아야 했으나 1.3대책으로 이 기간을 6개월~3년으로 대폭 줄게 된다. 이렇게 되면 아파트가 모두 지어지기 전에 ‘분양권’을 사고파는 거래도 늘어나게 된다.

2.  실거주 의무 폐지

아파트 청약에 당첨되면 무조건 입주해 일정 기간 이상 살도록 한 ‘실거주 의무’가 없어진다. 집이 완공되자마자 세입자와 전세 계약을 맺고 전세 보증금을 받아서 집값을 치를 수 있게 된다.

분양가 상한제 적용 아파트의 실거주 의무를 없애기로 하였지만, 세제혜택을 받으려면 실거주가 필요한 경우도 있다. 규제지역으로 남는 서울 강남 3구와 용산구의 아파트를 매수한 1주택자는 집값인 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받으려면, 2년간 실거주 해야 한다. 규제지역이 아니더라도 1주택자의 양도세를
최대 80%까지 감면해주는 장기보유특별공제를 받으려면 최대 10년간 실거주 해야 한다. 또한 서울 강남, 송파구 일부와 여의도, 목동, 성수동 등은 토지거래허가구역 이므로, 다른 규제와 상관없이 임대목적의 주택취득이 원천적으로 금지되어 있다.

3.  분양가 상한제 적용지역 전부 해제

분양가 상한제는 과도한 집값 상승을 억제하기 위해 민간 기업이 개발하는 새 아파트의 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 규제인데 이 규제를 적용하는 지역도 모두 해제하기로 했다.

4.  중도금 대출 규제 폐지

기존에는 청약에 당첨된 사람이 아파트를 살 때, 12억원 초과 시 ‘중도금 대출’을 받을 수 없었지만 이제 중도금 대출을 받을 수 있는 기준이 없어져 어떤 경우에도 받을 수 있게 된다.

5.  대출 한도 확대

서울주택의 대출 한도가 기존에는 집값의 최고 50%에서 잔금 치르면 최고 70%까지로 늘어나게 된다. 단, 강남3구와 용산구는 50%다.

하지만 대출한도가 늘어나더라도 매달 상환하는 대출이자와 원금이 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 “총부채원리금 상환비율,DSR”규제는 남아있다.

따라서 소득에 따라 실제 대출 가능액은 감소할 수도 있다. 만약 연소득이 6천만원인 무주택자가 서울 마포구의 10억짜리 아파트를 구입하면서 30년만기, 6% 금리로 대출을 신청하면, 대출 가능액은 7억원이 아닌 약 3억 7800만원이다. 원리금 월 상환액이 2백만원(연간 2400만원)을 넘으면 안되기 때문이다.

6.  기존 주택 처분 의무 폐지

만약 기존 집에서 새집으로 이사 가려고 청약을 한 1주택자의 경우, 기존에는 원래 보유하고 있던 주택을 의무적으로 팔아야 했지만 이 의무가 사라지고 2주택을 모두 보유할 수 있게 된다.

만약 2년전에 청약에 당첨이 되었는데, 기존 집이 팔리지 않아서 어려움을 겪고 있다면 어떻게 해야 할까? 지금 현재는 1주택자가 새로 청약에 당첨되면, 입주 가능일로부터 2년 이내에 기존주택을 처분해야 한다. 만약 처분치 못하면 새 아파트 입주가 불가능하다. 그러나 정부가 23년 상반기 중으로 해당 규제를 없애고 소급 적용할 예정이기 때문에 급하게 집을 처분하지 않아도 된다.

7.  시사점

올해 우리나라 집값은 어떻게 될까? 많은 사람들의 최대 관심사다. 그동안 과잉 유동성으로 끝모르게 오르든 집갑이 요즘 워낙 침체기를 겪고 있다. 이에 대한 대책으로 1.3 대책을 내놓아  지난 정부가 집값 폭등과 부동산 투기 과열을 막기 위해 만들어둔 각종 규제를 없애기 시작한 것이다.

정부의 이번 대책은 현재 부동산시장에서 ‘풀 수 있는 규제는 전부 다 풀었다’는 평가를 받고 있다. 이번 대책을 통해 극심한 거래절벽 현상을 완화하고, 과천과 광명 등 수요자들의 관심이 높은 지역을 중심으로 서서히 주택매입 수요가 늘어나는 효과를 기대한 것으로 분석된다.

아울러 전매제한 및 실거주 의무 폐지 등으로 인해 전월세로 잔금 마련이 가능해져 청약에 대한 부담감도 낮아지는 효과가 기대된다는 분석도 있었다. 2023년에도 한국은행의 기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 부동산 시장 침체를 벗어나게엔 시일이 더 필요할 것으로 보인다. 또한 전세가격도 집값의 향방을 알려주는 중요한 지표인데 이 또한 상승세로 돌아서기엔 역부족이다. 이러한 연유로 상승모멘텀으로 돌아서기엔 다소 시일이 필요해 보인다. 

부동산 정책이란 항상 시장상황에 후행한다. 시장에 미치는 영행은 시차가 있기 마련이다. 지금까지 대체로 최소 6개월내지 1년의 시차를 보여왔다. 이런 점을 고려한다면 올 하반기, 내년 상반기가 바닥일 가능성이 높다는 생각이다.

 

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