부모의 도움을 바랄 수 없는 사회초년생들 대부분은 서울에 내 집 마련하기를 포기한다. 하지만 잘 찾아보면 실거주를 하면서 투자할 수 있는 집도 있다. 서울에도 분명히 공시지가 1억 원 이하 아파트는 있다. 바로 공시지가 1억 원 이하인 ‘도시형생활주택’이다. 줄여서 ‘도생’이라고 한다.
‘도생’은 2 무주택 서민과 1~2인 가구의 주거안정화를 위해 2009년 도입된 도시에 지을 수 있는 공동주택의 일종으로 전용면적 85제곱미터 이하, 300가구 미만 공동주택이며 일반적인 주택에 비해 주택으로서 갖춰야 할 기준들이 덜 까다로운 것이 특징이다. 1~2인 가구, 서민의 주거안정을 위해서 기존의 주택 건설기준, 부대시설 설치 기준을 많이 완화하거나 배제함으로써 주택 보급 확충을 꾀하였다.
도시형생활주택은 주택법을 적용하는 반면 오피스텔은 건축법을 적용한다.
도시형생활주택 역시 공시지가 1억 원 이하면 취득세 1.1%로 매수가 가능하지만 주택 수에는 포함되기 때문에 주택 수에 민감한 다주택자 들은 투자를 꺼려한다. 단, 20제곱미터 이하 시 무주택으로 간주한다. 특히 공시지가 1억 원 이하이거나 전용 20제곱미터 이하를 한 채만 보유한 경우에는 주택공급규칙에 따라 아파트 청약할 때 무주택으로 간주한다.
일반적으로는 오피스텔과 비슷한 외형을 가지고 있으나, 오피스텔이 등기부 상 업무용으로 공급되는 데에 비해 ‘도생’은 주거용으로 공급되며, 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택으로 분류가 된다.
원룸형 주택의 경우 60㎡ 이하만 가능하며, 공간구성은 침실 3개, 거실 1개까지 가능하고, 지하층에는 세대 설치가 불가능하고, 주차장 등 부대시설의 방지를 위해 방이 2개 이상인 가구는 전체 주택 수의 1/3으로 제한된다.
단지형 연립주택의 경우 세대당 85㎡ 이하인 주거형태로 한 개 동의 바닥면적이 합계가 660㎡를 초과하고, 주택으로 사용되는 층수는 최대 5개까지 건축할 수 있다.
단지형 다세대주택의 경우 전용면적과 층수는 동일하지만 한 개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하여야 한다.
지금까지 오피스텔에만 투자 수요가 몰려 주목 받지 못했지만 도시형생활주택은 전용률이 높고 발코니 설치, 확장이 가능한 아파트이기 때문에 공간 활용이 용이하다. 또한 도시형생활주택은 대체로 초역세권이나 상업지역에 위치하는 경우가 많아 생활 편의성이 우수하고 교통도 우수한 편이라 실거주자 입장에서는 매우 인기가 높다. 전세가율이 대체로 높아 투자금이 적게 들어가는 장점이 있다.
서울 부동산 시장에서 소형 주택에 대한 관심이 높아지고 있고, 특히 서울 소형 주택은 꾸준한 매매 거래와 청약 흥행을 이어가면서 수요층이 더욱 두터워지는 추세다. 이런 추세는 향후 1~2인가구가 지속적 증가 트랜드라 이에 최적화된 소형주택이므로 인기는 오를 것으로 보인다.
만약 시세차익을 노려 투자를 했는데 최악의 경우가 발생한다면 내가 실입주하여 버틸 수 있기 때문에 1인가구, 신혼부부 및 사회초년생들이 노려볼 만하다. 장, 단점에 대해 정리해보았다.
<장점>
① 청약통장이 없어도 분양 받을 수 있다. 분양가 상한제, 주택청약자격 당첨 제한 적용을 받지 않는다(도시형생활주택은 주택법의 적용을 받아 주택 수 에 포함된다. 다만 20제곱미터 이하일 경우 아파트 청약 시 무주택으로 간주)
② 재당첨 금지 규제가 없다.
③ 실거주 의무에서도 자유롭다.
④ 청약통장과 주택 소유, 거주지 등의 자격 제한 없이 청약이 가능하다.
⑤ 전용률이 70~80%대로 35~50%인 오피스텔보다 높고 발코니를 설치할 수 있으며 취득세가 저렴하다.
⑥ 전용면적 20㎡ 이하 한 호만 소유한 경우 주택법에 따라 무주택으로 분류된다. 하지만 두 호 이상 소유할 경우에는 주택 수에 포함된다.
<단점>
① 원룸형의 경우 특히 일반 공동주택에 비해 조경시설 등 편의시설과 커뮤니티 시설이 부족하거나 없다.
② 원룸형의 경우 주차 공간이 많이 부족함. 세대당 1대가 확보되야 하는 공동주택 요건을 면제해 주었기 때문임.
③ 아파트, 빌라에 비해 건축법의 많은 규정이 면제되기 때문에 부실공사로 인해 하자 보수, 소음 등에 취약할 수도 있다.
④ 이격거리 규정도 비교적 완화되기 때문에 일부 경우 일조권이 확보되지 않는 경우도 있다.
⑤ 아파트와 달리 분양가상한제 적용을 받지 않으며 19세 이상이면 누구나 청약하여 구매할 수 있으므로 투기수요를 부추길 수 있다. 실제 건설사들이 절반은 아파트를, 절반은 분양가상한제를 적용 받지 않아 분양가를 비싸게 받을 수 있는 도시형생활주택을 섞어 분양하는 사례가 있다.
정부가 도시형 생활주택과 오피스텔을 주택 수 산정에서 제외하는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 분양시장에서도 대체 주거 상품이 인기를 끌고 있다. 6~7월 신규 주택 분양이 적은 서울 등 수도권에서 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택이 잇달아 공급돼 수요자의 관심을 끌 전망이다.
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