임차인은 채권자에 불과함으로 우선변제권이 없음이 원칙이나 주텍임대차보호법은 대항요건과 임대차 계약증서상 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 담보물권자와 유사한 권리를 인정하여 민사집행법상의 경매나 국세징수법상의 공매 시 임차주택의 매각대금으로부터 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.
확정일자를 받음으로서 물권과 동등한 지위 획득함. 확정일자를 받으면 당일 9시 우선변제권 효력이 발생하여(전입신고의 효력발생은 전입신고 후 익일 0시) 점유 부동산이 매각이 되면 후순위 권리자보다 우선 배당 받을 권리가 생긴다.
만약 전입과 동시에 확정일자를 받고 같은 날 금융기관의 대출을 받으면 근저당은 당일 9시에 효력이 발생하지만 전입신고는 익일 0시에 효력이 발생하여 근저당이 우선한다.
확정일자는 당일 9시이지만 전입일과 같은 날이거나 전입일 먼저 확정일자를 받은 경우에는 전입일 효력발생 일자에 확정일자 효력이 발생한다.
예를 들어 "전입일이 21.07.03. 0시, 확정일은 21.07.03. 0시, 근저당은 21.07.02.9시" → 말소기준권리는 21.07.02이며 임차인의 효력발생 시기는 21.07.03.0시이다. 즉 대항력이 없는 임차인이 된다.
우선변제권의 행사 요건은 두 가지다. 첫째, 대항요건의 구비, 둘째, 대항요건의 존속이다.
<전세권등기와 확정일자 비교>
1. 차이점
① 확정일자는 등기부에 기재되지 않지만 전세권등기는 등기부에 기재됨.
② 확정일자는 효력이 전입신고하고 입주한 다음 날에 효력이 있지만 전세권등기는 바로 당일에 효력 발생.
③ 확정일자는 보증금을 받으려면 법원에 '보증금 반환청구의 소'를 제기해 이행판결을 얻고 강제경매를 신청해야
전세금을 받을 수 있지만 전세권등기를 하게 되면 전세금 주지 않으면 바로 경매신청 가능함.
④ 확정일자 받으면 토지에도 우선변제를 청구할 수 있지만 전세권등기는 건물에만 배당을 청구할 수 있어서 오히려
배당을 받은 범위는 확정일자가 더 넓다.
⑤ 확정일자는 주임법이라는 특별법에 근거를 두고 있고, 전세권등기는 민법이라는 일반법에 근거를 두고 있다는
차이점이 있다.
2. 동일한 점은 확정일자를 받으나 전세권등기를 하나 똑같이 우선변제의 효력은 인정한다는 점이다.
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