청약 당첨의 완결! ‘자금조달 Know-how’(1탄)

아파트값이 올랐다고 무조건 청약 신청해보자는 생각은 조심해야 한다. ‘청약’ 자금을 얼마나 확보한 후 신청해야 할까? 내가 가진 청약통장이 1순위가 되었다 하여 모집공고마다 무턱대고 신청하면 낭패를 볼 수 있다. 청약에 일단 당첨되면 실계약과 상관 없이 일정기간 청약신청 자체를 못하기 때문이다. 특히 주택가격이 5억 원 이상인 경우 빵빵한 부모님을 믿고 자금지원을 받았다간 '세무조사'라는 더 큰 산을 만날 수도 있다. '편법 증여'로 간주되어 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다.

자금계획 수립이 중요하다. 자금계획을 세울 때는 보수적으로 세울 필요가 있다. 청약당첨의 완결이라고 할 수 있는 자금조달 대책에 대해 세 차례에 걸쳐 알아보겠다.

초보 청약자들은 무조건 계약금까진 확보하는 게 좋다. 생애최초를 위해 LTV80%까지 풀어주겠다고 하고 있다. 하지만 결정적으로 DSR을 푼다는 말은 없다. 청약이 좋은 것이 중도금은 DSR을 보지 않는다. 따라서 금융채무불이행자가 아니라면 중도금대출은 가능하지만 문제는 잔금대출이다.

잔금대출 때 아무리 LTV를 높여도 소득이 낮아 DSR 한도가 줄어들면 잔금대출 때 주택담보대출이 적게 나올 수 있다. 그래서 보수적으로 자금계획을 세워야 한다.

원래 잔금대출은 KB시세 대비 대출이 나오지만 보수적으로 중도금만큼만 잔금대출이 나오겠다는 생각으로 자금계획을 세우길 권장한다. 여기서 한 가지 팁은 만약 연복이 적은 사회초년생들은 중도금은 나오는데 잔금대출이 걱정돼서 청약을 꺼린다면 ‘거주의무가 없는 단지’를 고르라는 것이다. 거주의무가 없다는 말은 나중에 전세보증금으로 잔금을 납부할 수 있기 때문이다. 그렇다면 거주의무가 없는 지역은 어딜까? 지방, 수도권 민간택지 분양가 상한제 미적용 지역이 해당된다.

통상 분양 받은 아파트는 물가상승 등을 고려하면 입주시점에 가격이 올라 있어 잔금대출 받기도 좋다. 하지만 지역에 따라 상승폭이 달라 많은 사람들은 서울, 수도권의 좋은 지역의 아파트 청약을 노린다. 하지만 현실은 만만하지 않다. 내 가점과 자금을 고려해야 한다. 즉, 가점과 가용자금이 중요하다. 이것으로 어느 지역이 당첨 가능한지가 중요한 거지, ‘꼭 강남이어야 한다’는 욕심을 버리지 못하면 당첨은 어렵다.

물론 서울 거주자들은 가점이 된다면 서울의 대규모 택지도 노려볼 만 하다. 수도권 대규모 택지는 대부분 분양가 상한제 적용을 받아서 분양가도 굉장히 저렴하고 시세대비 싼 곳도 있다. 자금이 부족한 사회초년생들이라면 노려볼 만 한다.

무엇보다 중요한 것은 자금조달능력을 살펴봐야 한다는 사실이다. 주택 청약이 당첨되면 ① 계약금 납입 ② 중도금 납입 ③ 잔금 납입 ④ 취득세 납입 순으로 자금이 소요된다. 청약모집공고에 각 단계별 금액과 납기일이 기재되어 있어 자금조달을 고려한 후 신청해야 한다. 특히 부모님에게 도움을 요청할 수 없다면 더욱더 신중해야 한다.

<계약금>

계약금의 경우 아파트에 따라 다르지만 투기과열지구의 경우 대체로 15~20% 선이다. 계약금은 집단대출이 불가능하고 당첨발표일로부터 몇 일 차이 나지 않게 납기가 정해지므로 당첨자가 현금으로 확보하고 있어야 한다. 20% 정도는 확보해야 안전하다.

통상 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 되어있다. 해당 지역에 따라 다소 차이가 있으니 반드시 입주자모집공고문을 확인해야 한다.

예를 들어 5억원 아파트를 분양 받는다고 가정하면, 계약금 10%인 5,000만원을 납부해야 한다. 계약금은 대출이 안 들어가기 때문에 자신이 지닌 자금으로 지출을 해야 한다. 계약금 준비상황을 감안해 청약에 도전하는 것이 현명하다.

또한 자금출처조사에 해당하는 경우 소명자료를 제출해야 하니 계약 일정과 계약금 준비는 확실히 해둬야 한다. 계약금은 담보 대출이 되지 않는데, 아는 지인에게 돈을 빌렸다고 해서는 해명이 되지 않는다. 그렇기 때문에 계약 일정과 계약금에 대한 계획도 청약 전에 미리 세워 둬야 한다. (2탄에서 계속)