청약보다 대출공부!”청약하려면 돈은 얼마나 있어야 할까? (2탄)

잘 아는 사실이지만 청약에 당첨되어도 분양가를 한꺼번에 납부하는 것은 아니다. 이런 이유로 자금이 턱도 없이 부족한 서민들이나 사회초년생, 신혼부부들이 대출을 알아야 한다. 청약 당첨되면 먼저 분양가의 10~20%의 계약금을 낸 뒤 분양가의 60%에 해당되는 중도금을 5~6회에 걸쳐 낸다. 그리고 입주 전 남은 잔금을 낸다.

지금은 아파트 청약을 준비한다면 반드시 본인의 DSR 한도를 확인해야 한다. 특히 2021년 2월부터 분양가상한제가 적용된 지역에서 당첨되면 실거주의무가 적용되고 있다. 이 지역에서 입주를 앞두고 주택담보대출을 받으려 하는데, DSR 40% 초과에 걸려 가능한 대출액이 줄어들면 전세를 놓을 수도 없어 난감한 상황에 처하게 된다. 2023년부터는 총대출액 1억원 초과 시 DSR 40%가 적용되기 때문에 부족한 자금을 신용대출로 채우는 것도 사실상 불가능하다. 꼭 자신의 DSR을 확인해 둬야 한다!

지난 시간에 이어서 청약자금 조달대책 중 중도금대출에 대해 알아보자. 우선 중도금 대출이란 담보가 아닌 신용대출의 성격으로 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), 두 개의 공사에서 보증을 서준다.

중도금 대출은 규제지역, 비규제지역에 따라 대출 비율이 다르다!

위 표를 보면 규제지역과 비규제지역에 따라 중도금대출 비율이 다르다. 먼저 투기과열지역은 중도금대출이 전체 60% 중 40%만 나온다. 나머지 20%는 자납, 즉 대출 없이 스스로 내야 한다. 조정대상지역은 50%로 10%는 자납해야 한다. 비조정지역은 60%의 중도금대출을 소득증빙만 된다면 받을 수 있다.

1주택자는 원칙적으로 규제지역에서 중도금대출이 나오지 않는다. 기존주택 처분 서약을 하면 무주택세대와 같은 조건으로 중도금대출을 받을 수 있다.

다주택자의 경우는 비조정지역에서는 60% 중도금대출이 나오지만, 규제지역에서는 중도금대출이 전혀 나오지 않는다. 분양가 9억 초과 주택 역시 중도금대출이 금지. 다만 9억초과 구축을 매수할 때만 투기과열지구는 9억 이하까지는 KB시세의 40%, 9억 초과분은 20%까지 대출 가능. 조정대상지역은 9억 이하까지는 50%, 9억 초과분은 30%까지 대출이 가능하다.

서민실수요자 찬스를 이용하자!

중도금대출은 잔금을 내는 시점에 모두 상환해야 한다. 이때 중도금대출은 주택담보대출로 전환된다. 이때 주담대는 개인 상환능력을 보는 DTI로 투기지역 및 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%까지 가능하다. 이때 서민 실수요자 요건 충족 시 주담대 받을 때 40%가 아닌 50%(투기 및 투기과열지구), 50%가 아닌 60%(조정대상지역) 가능하다.

서민실수요자란 무주택 세대주에 투기지역, 투기과열지구에서는 주택가격 6억 원 이하에 부부합산 연 소득이 8천만원(생애 최초는 9천만원) 이하인 사람을 말한다. 조정대상지역은 주택 가격 5억 이하에 부부합산 연 소득 8천만(생애최초 9천만) 이하인 사람을 말한다.

2021년 정부에서 서민,실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택을 발표했었다. 중도금 대출은 일반 기준 LTV 투기과열지구 40% 조정대상지역 50%이지만 서민,실수요자 조건에 충족되면 추가로 10%를 더 받을 수 있다.

하지만 금융위에서 발표한 서민 실수요자 LTV 10% 완화는 금융기관 '권고'사항이지 의무가 아니다. 즉, 금융기관에서 안 한다고 하면 규제할 수 있는 방법이 없다. 실제로 모델하우스에서 중도금 대출 서류 제출 시 실수요자 조건 불가능하다는 경험들이 적지 않다. 자금 조달 계획에 차질이 생기지 않게 중도금 대출 실행 전이라면 모델하우스에 전화해서 '실수요자 조건 적용 가능하냐' 반드시 물어봐야 한다.