청약당첨의 완결! ‘자금조달 대책’(3탄)

청약에 당첨되면 계약금과 중도금만 들어가는 게 아니다. 최종 입주를 위해 잔금과 옵션비, 취득세 등의 자금이 추가로 필요하다.

 <잔금>

잔금은 보통 분양가의 30%내외 금액으로 중도금 대출을 받았다면 추가 대출이 어려울 수도 있기에 현금으로 확보해 두는 것이 좋다. 개인대출로 잔금 납입 후 전세로 원금 상환, 주택담보대출로 전환 등의 방법이 있기는 하지만 특이 사항이 발생할 수 있으므로 현금확보를 목표로 해야 한다.

<한국주택금융공사>

<기타 자금>

계약금, 중도금, 잔금 외에 들어갈 자금으로는 확장비다. 요즘 거의 모든 아파트는 확장이 기본이기 때문이다. 보통은 계약금 10%, 잔금 90%로 책정된다. 그리고 유상 옵션비다. 시스템에어컨, 싱크대 상판, 가스레인지 등 관련해서 유상옵션비가 들어간다. 마지막으로 고려해야 할 것이 중도금 이자, 취득세 등이다.

 <계약금이 없어서 청약을 포기해야만 하는 상황이 발생한다면?>

내 집 마련에 대한 불안감이 커지면서 자금도 없는데 무작정 청약을 넣었다가 덜컥 당첨되자 계약을 포기하는 사례가 많다. 무순위 청약이라도 포기하면 향후 청약에 큰 제약을 받기 때문에 주의해야 한다. 당첨된 후 계약금이 없어 계약을 못하는 경우 상황에 따라 최장 10년동안 청약에 신청할 수 없다.

 

청약에 당첨된다면 계약과 상관없이 청약통장을 사용한 게 되는데, 1순위가 되기 위해 몇 년 동안 청약통장을 유지한 사람들이 많은데 당첨되고도 돈이 없어 계약하지 않으면 이 청약통장은 더 이상 사용할 수 없다. 비슷한 의미로도 재당첨 제한이라는 불이익이 적용된다. 투기과열지구와 분양가상한제 적용지역은 평형과 상관없이 10년동안 당첨이 제한되며 조정대상지역은 평형과 상관없이 7년 제한된다.

 

청약을 준비한다면 사전에 어느 정도 계약금은 마련해놓아야 한다. 만약 그렇지 못했다면 어떻게 해야 할까? 돈도 없어 계약금을 내지 못해 청약이 취소되어 불이익을 받을 상황이라면 어떻게 해야 할까?

 

첫 번째 방법은 계약금 낼 정도의 마이너스통장을 준비해두는 것이다. 통상 계약금은 아파트 분양가의 10%이나 20%를 내야 하는 곳도 있다. 사전에 분양공고를 확인해야 한다. 만약 현금마련이 전혀 없다면 마이너스 대출통장의 한도를 계약금의 20%수준까지 받아야 한다. 마이너스 통장은 급여 이체된 은행에서 받는 경우에 이율이 가장 낮다.

 

두 번째 방법은 주택청약종합저축 대출을 이용하라. 1주택자라 하더라도 청약통장은 해지하지 말고 유지하는 게 좋다. 급한 돈이 필요할 때는 청약저축의 90%까지 대출이 가능하다. 특히 청약통장의 이자가 마이너스 통장보다 더 낮다.

청약 신청 전에 내가 감당할 수 있는 정도의 아파트 분양가인지 파악하는 게 우선이다.

 

부동산 투자 시에는 항상 대출을 받기 위한 최소 조건을 아는 것이 중요하고, 부족한 부분은 미리 준비를 해두는 것이 중요하다. 은행에서는 부동산의 가치보다 채무자가 될 사람의 이자납부능력이 되는지 여부를 따진다. 그래서 소득이 있는 경우에는 종합소득을 확인하고, 소득이 없을 경우 신용카드 사용내역이나 건강보험료 납부내역을 확인한다. 평소 공공요금이나 통신요금 등이 연체되지 않도록 철저히 관리해 신용점수를 높여야 놓아야 한다.

<신용 최고점수&nbsp; '1000점'>

그리고 한 곳의 은행이나 대출상담사만 알아보지 않고 여러 조건을 비교하는 게 좋다.  대출은 은행 대출 담당자를 설득하는 것이다. 대출 담당자가 하기 싫으면 이런저런 핑계를 대서 반려하고, 반대로 담당자가 하려는 의지가 있으면 어떻게든 진행을 한다. 따라서 평소에 대출 담당자와 유대관계를 맺어둘 필요가 있다.

 

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