집주인 세금 체납으로 인한 전세 사기 방지, 이것만 알면 된다!

요즘 집값이 하락추세를 보이고 다세대주택과 오피스텔 등에 대한 ‘빌라왕 사건’을 계기로 전세를 구하는 사람들이 상당히 불안해하시는 경우가 많다. 이로 인해 임차인의 피해예방 및 지원책에 대한 논의가 활발히 이루어지고 있다.

전세 사기 중 한 유형이었던 집주인의 세금체납으로 인한 공매 가능성에 대한 불안을 이제는 잠재울 수 있게 된다. 2023년 4월부터는 전세 임차인들은 임대인의 동의 없이도 국세 체납액을 열람할 수 있게 되기 때문이다.

지난 23일 국회를 통과한 국세기본법 개정안에 의하면 2023년 4월1일부터 임차주택의 경매나 공매 때 해당 재산에 부과된 증여세, 상속세, 종합부동산세 등의 국세는 법정 기일이 임차인의 확정일자보다 앞서더라도 해당 세액 분 배분 한도만큼은 임차인이 우선변제 받게 된다

기존에는 집주인의 동의가 없다면 납세증명원을 발급, 열람하기 어려웠는데 이제는 임차인이 직접 집주인의 세금 체납 내역을 확인할 수 있게 된다. 하지만 2천만원 이하 소액 전세 물건의 경우에는 열람 권리가 제한될 전망이다. 2023년 1월 8일 기획재정부에 따르면 정부는 보증금이 일정 금액 이하인 전세 임대차 계약은 미납 국세 열람 대상에서 제외하는 방안을 검토하고 있다. 금액 기준은 이달 중순 발표하는 세법 시행령에서 규정하되, 관련 법인 주택임대차보호법을 준용하기로 했다.

주택임대차보호법에 규정된 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있으므로, 최우선 변제금보다 금액이 적은 전세 물건에 대해서는 따로 국세 열람 권리를 둘 필요가 없다고 보는 것이다.

현재 주택임대차보호법 시행령상 최우선 변제금은 서울특별시의 경우 5천만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종·용인·화성·김포시는 4천300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2천300만원, 그 밖의 지역은 2천만원이다.

다만, 세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 금액 구간을 이보다 단순화하는 방안을 검토한다. 이에 따라 서울은 보증금 5천만원, 기타 지역은 대략 보증금 2천만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있을 것으로 보인다. 해당 임차인은 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다.

열람을 희망할 경우 임대차계약서를 지참해 세무서에서 신청하면 되는데, 주택 소재지뿐 아니라 전국 세무서에서 열람을 지원한다. 단, 실제 열람은 관련 시행령·시행규칙 정비 작업이 마무리되는 4월 1일 이후 신청 분부터 허용한다. 4월 1일 이전에 계약이 이뤄진 경우는 임차 개시일 전에만 열람이 가능하다.

조세채권 우선 원칙에 따라 세금은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인보다 배당에서 앞선다. 만약 경매에 넘어가게 되면 배당 순위는 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금·임금채권, 3순위 당해세(국세, 지방세), 4순위 근저당권·전세권·대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 순이다. 조세채권보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하더라도 조세채권이 먼저 배당을 받는다는 의미다.

즉, 현행 규정은 경·공매 시 법정 기일과 무관하게 우선 징수되는 종합부동산세, 상속세, 증여세, 재산세 등 당해세를 먼저 빼고 남는 돈으로 전세금을 돌려주었다.

<출처, YTN>

2023년4월1일부터 임대차계약을 한 임차인은 임차개시일까지 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다. 세무서에 임대차 계약서만 가져가면 확인이 가능하다. 다만, 임대차계약 체결 후 열람이 가능하기 때문에 계약 후에 세금체납을 확인해 계약을 파기하면 계약금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 우려가 있다. 그래서 국토부에서는 주택임대차 표준계약서 특약에 이를 방지하기 위한 조항을 넣을 것을 권고하였다.

​ ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다.’

​ 그러나 임대인이 임대사업자가 아닌 경우 표준계약서 사용이 의무가 아니기 때문에 임차인들은 전월세 계약 시 이와 같은 특약을 요구하고 계약서에 명시해달라고 요구하시는 것이 안전한 방법이다.

4월 1일부터는 세입자로 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어가도 국세보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있다. 앞으로는 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액을 보증금에 우선 배분한다.

만약 올해 4월 1일 전에 경·공매가 진행됐더라도 4월 1일 이후 매각이 진행되는 경우는 혜택을 받을 수 있다. 다만 이런 예외 조항은 임차 보증금과 당해세 관계에서만 적용된다. 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.

가령 은행 저당권이 1억원, 전세 보증금이 2억원에 종부세 5천만원이 부과된 집을 가정하면 임차인은 종부세 한도 내에서 보증금 5천만원을 먼저 받아갈 수 있다. 그 다음에는 저당권에 1억원이 돌아가며, 이후 남은 금액을 다시 임차인이 보증금으로 받아 가게 된다.

​또한, 전월세 계약하려는 임차인의 경우 전세가율이 70%수준 이하인 집을 고르는 것이 안전하나, 매매가 하락이 급격한 시기이니 주택 매매가와 상관없이 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증에 가입하는 것이 최선의 방법이다.

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