집을 들어 올리려면 지렛대가 있어야 한다!

고대 그리스의 수학자 아르키메데스는 “나에게 지렛대와 지탱할 장소만 준다면 나는 지구도 움직일 수 있다.”고 말했다.

부동산 투자의 기본 중 기본은 레버리지, 즉 대출의 기술이다. 누구나 집이나 땅, 빌딩을 사기 위해 가장 먼저 하는 일은 끌어당길 수 있는 자본을 계산하는 일이다. 돈이 많아 현금으로 부동산을 사는 사람은 거의 없다.

레버리지는 크게 두 종류로 나눌 수 있다. 첫째는 은행의 대출, 그리고 전세를 끼고 사는 갭투자이다. 특히 매매가와 전세가의 갭이 적을수록 투자금은 적게 든다. 거꾸로 갭이 클수록 투자금은 많이 들어간다.

대부분의 사람들은 레버리지로 집을 산다. 대표적인 것이 주택담보대출, 즉 LTV다.

이 LTV는 불변이 아니라 정부의 부동산 정책 기조에 따라서 변한다. 부동산시장이 과열되면 비율이 줄어들고, 침체라고 판단하면 비율이 늘어난다. LTV는 주택이 가치에 따라서 대출해주는 제도다. 집값이 비쌀수록 담보가치는 높으니 당연히 대출액도 늘어나게 된다. 이때 주택가치는 한국감정원, KB부동산시세, 국세청 기준시가 등으로 평가한다. 일반적으로 빌라나 다세대 주책은 감정가를 기준으로, 거래량이 많은 아파트는 시세를 기준으로 한다.

LTV는 주택이 속한 해당지역, 소유자가 보유한 주택 수 등에 따라서 개인별로 적용기준이 다르다. 기본적인 LTV 산출 공식은 다음과 같다.

LTV=(은행의 대출금액/담보주택의 실제 가치)x100

만약 집값이 1억인데 LTV 40% 적용이라면 주담대는 최대 4천만 원이다. 그런데 이 집에 보증금 3천만 원의 세입자가 살고 있다면 대출 가능액은 4천만 원에서 보증금 3천만 원을 뺀 천만 원이 된다. 대체로 현행 제도 기준으로 9억 이하의 주택은 40%까지 대출받을 수 있다. 그리고 9억에서 15억까지는 20%의 LTV를 적용 받는다. 15억 이상이라면 대출을 받을 수 없다. 이것이 현재의 기준이다. 앞에서도 언급했지만 이 기준은 현재의 기준일 뿐이지 절대적이지 않다. 변할 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 또한 지역별 특성에 따른 LTV차이, LTV적용 이후 DSR(채무상환 비율) 반영 차이 등의 상황을 고려해야 하므로 정확한 지역별 LTV 기준은 투자 시에 반드시 금융기관을 방문해 한 번 더 확인해야 한다.

서울의 보통 아파트 가격이 10억이라면 LTV 40%로 볼 때 대출받을 수 있는 돈은 4억이니 6억 원의 돈이 필요하다는 말이다. 이 정도의 종잣돈을 가진 사회초년생은 극히 드물다. 그렇다면 어떻게 해야 하나? 집살 돈이 모두 모일 때까지 저축만 하면서 기다려야 할까?

아니다. 집 살 돈이 다 모이면 이젠 집값이 올라가 있기 때문이다. 그런 생각으론 절대 집을 살 수 없다. 기본적으로 단기간 등락은 있겠지만 장기적으로는 부동산은 늘 우상향해 왔다. 부동산도 주식과 마찬가지다. 남들이 사지 않고 팔려고 할 때가 살 때이고 남들이 살려고 발버둥칠 때가 팔 때다.

여러 가지 방법을 고려해야 한다. 계약금만으로 내 집을 소유하는 대표적 방법은 청약이다. 또 다른 방법도 많다. 대표적으로 시야를 넓혀서 전국으로 눈을 돌려보는 것을 추천한다. 규제가 거의 없는 지역으로 가서 투자를 해보는 것이다. 거기서부터 부동산 투자의 내공을 기르는 것이다. 아직 공시지가 1억 이하 주택도 있다. 부자가 되는 첫걸음은 내 이름으로 된 집을 갖는 것임을 잊어선 안 된다. 어떤 시기든지 저평가된 지역은 늘 있다. 그걸 찾아내는 것이 부동산 투자의 고수로 가는 길이자 돈 버는 길이다. 부동산 상승론이나 하락론에 흔들려서는 안 된다.

소액으로 할 수 있는 구체적 사례를 보자. 만약 종잣돈이 3천만 원이라면 비규제지역의 2억 원짜리 부동산을 전세를 끼고 사는 것이다. 비규제지역은 2년 보유 시 비과세대상이다. 그리고 거주하지 않아도 양도세가 없다. 세금 부담 없이 투자할 수 있다.

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