종잣돈과 대출의 시너지 메커니즘

자본주의사회에서 순진한 하수(下手)들은 빚이란 악(惡)이므로 빚지는 일을 최대한 자제해야 한다고 생각한다. 하지만 돈의 고수(高手)들은 자본주의란 돈으로 굴러가는 사회가 아니라 돈을 창조하는 사회이므로 빚이란 선(善)이며 기회라고 생각한다. 이런 메커니즘의 최선봉에 은행이 존재한다. 은행이란 남의 돈으로 돈을 창조하고 이자를 받으며 존속해 가는 자본주의의 핵심이다. 당연히 돈의 고수(高手)가 되려면 은행을 잘 활용해야 한다.

돈을 모아 집을 사는 것은 불가능하며 바람직하지도 않다. 고액의 집값을 모으려면 월급 받은 돈을 한 푼도 쓰지 않고 몇 십 년을 모아야 하고, 또한 돈을 모으는 도중에 집 값이 오를 수도 있기 때문이다.

그렇다고 집을 포기할 수는 없다. 부동산이란 우물물을 긷기 위해서는 마중물과도 같은 역할을 하는 것이 종잣돈이다. 내 집 마련이든 부동산 투자든 반드시 종잣돈이 필요하다. 종잣돈 마련에는 특별한 비법이 있을 수 없다. 단순 무식하게 모아야 한다. 소비를 줄이고 자신의 노동력을 최대한 쏟아 부어야 한다.

기업의 생존전략 중 첫 번째는 '비용절감'이다. 이것은 개인과 가계도 마찬가지다. 효과적인 비용절감을 위해 대출의 기술을 이용하는 것도 한 방법이다.

목표로 하는 종잣돈을 모을 때 돈을 모으는 것도 중요하지만 불필요한 지출을 막는 것도 중요하다. 불필요한 지출을 줄인다면 그만큼 모을 수 있는 금액은 늘어난다.

목돈이 없어 어쩔 수 없이 월세를 구해야 하는 사회초년생이라면 이자율이 낮은 청년중소기업 버팀목 전세대출, 청년전월세 보증금대출, 버팀목대출 등을 받아서 대출이자를 부담하는 것이 상대적으로 높은 월세를 지출하는 것보다 효과적이다. 이 차액을 종잣돈 마련에 투입하는 것이 똑똑한 전략이다.

똑똑한 사례를 살펴보자. 지방에서 서울로 직장을 구한 A는 보증금 2000만원에 월세 50만원 원룸을 알아보고 있었다. 하지만 월세 대신 전세자금 8천만원을 연 3%의 금리로 받고, 전세보증금 1억짜리 원룸을 구하기로 했다. 이 두 가지 경우를 비교해보자.

대출 8천만원에 대한 연간 이자율이 3%이므로 이자로 나가는 돈은 연간 240만원, 한달 부담 이자는 20만원이다. 월세 50만원과 비교해 매달 30만원을 절감할 수 있다. 이렇게 아낀 월세가 1년이면 360만원, 3년이면 1천만원이 넘는다. 월세를 전세로 바꾸었을 뿐인데, 종잣돈 1천만원을 더 모을 수 있게 된 것이다. 우리나라에서 전세자금대출 금리가 월세보다 높은 적은 한 번도 없었다.

또 다른 사례는 영악한(?) 대학생 사례다. 영악한 B는 가정형편이 나쁘지 않았지만 대학 2학년부터 총 6학기에 걸쳐 3000만원의 학자금대출을 받았다. 이 돈과 대학생활 중 아르바이트로 번 2000만원을 합해 5천만원을 경매 투자를 위한 종잣돈으로 활용한 것이다. 조그만 빌라 한 채를 경락 받아 보증금 3천만원에 월세 65만원으로 세를 놓았다. 월세 65만원으로 학자금 대출과 은행대출 이자를 부담하며 시세차익을 기다리고 있다.

대출은 이자비용을 동반하지만 정(+)의 레버리지 효과를 얻을 수 있다면 종잣돈 모으는데 좋은 기회로 활용할 수 있다. 자본주의 사회를 살면서 금융 메카니즘을 제대로 활용하지 않고 오로지 자신의 힘으로만 자산을 형성하겠다는 것은 무모하며 어리석은 생각이다.

대출을 받아 소비지출이 아닌 가치상승 자산에 투자해 매달 원리금을 납입하는 것은 일종의 강제저축이 된다. 인플레로 인해 시간이 지날수록 대출원금의 가치는 줄어들지만 자산가치는 올라간다. 특히 부동산은 장기적으로 접근한다면 가격상승 확률이 높다.

매매든 전세든 집을 구할 때는 '그 정도 돈은 마련할 수 있겠지'라고 막연하게 생각하면 안 된다. 현재 자신의 자금 상태를 정확하게 확인해서 예산을 세워야 한다.

임차인의 입장에선 매달 지출되는 월세보다는 전세가 나을 것이다. 예산만 확보된다면 우선 전세를 고려하는 게 정답이다. 단기간이나 경우에 따라 월세가 나은 경우도 있지만 모아둔 돈이 없거나 부족하다고 무조건 월세를 선택하는 우를 범해선 안 된다. 요즘은 정부에서 지원하는 주택도시기금과 시중은행에서 운영하는 전세자금대출 상품이 다양하게 출시되어 있기 때문이다.

마음에 드는 집을 찾았다고 덜컥 계약부터 해서는 안 된다. 우선 은행을 방문해 집주소를 알려주고 대략적인 대출 여부를 확인해야 한다. 그리고 나서 전세 계약서를 작성해야 한다. 전세자금 대출은 공인중개사가 작성한 계약서가 있어야 인정되므로 만약 직거래로 집을 알아보았다면 공인중개사에게 대서 수수료를 지불하고 계약서 작성만 부탁하면 된다.

참고로 전세 계약서 작성 시에는 만일의 경우를 대비해 반드시 전세자금대출을 특약에 넣어야 한다. 다음과 같은 두 가지 내용을 특약으로 넣을 것을 권유한다. 첫째, 임대인은 임차인의 전세자금 대출을 받는 것에 동의하며, 최대한 협조하기로 한다. 둘째, 해당 주택에 대해 전세자금대출 승인이 나지 않을 경우 임대인은 아무런 조건 없이 계약금을 임차인에게 반환하기로 한다.

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