임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 때는 그 등기가 없어도 그 익일 0시부터 제3자에게 효력이 발생한다. 즉, 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이다.
1. 임차인의 주민등록
주임법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것임. 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 돼야 함. 또한 원칙적으로 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치해야 함.
2. 공동주택과 단독주택의 주민등록
일가구용 단독은 물론 다가구용 단독주택의 경우도 건축물관리대장 내지 등기부상의 지번과 주민등록상의 지번이 일치하지 않는 경우는 특별한 사정이 없는 한 대항력을 취득할 수 없다.
다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법 상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 임차인이 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 건물 거주자의 편의상 구분을 지어 놓은 호수까지 기재할 의무가 없다.
하지만 공동주택에 대한 주민등록의 경우, 지번만 표시하고 동, 호수를 누락하거나 주민등록상 동, 호수를 다르게 기재되어 있는 경우는 그 주민등록은 공시방법으로 유효한 것이라고 할 수 없다.
공동주택인 임차주택에 대한 주민등록이 대항력을 취득하기 위해서는 동, 호수를 반드시 기재해야 할 뿐만 아니라 등기부등본상의 내용과 정확하게 일치할 것이 요구된다.
연립주택의 경우 반 지하는 공부상 지하1층이지만 일반적으로 101호 등으로 표기하고 1층을 201호 등으로 표기하는 경우가 종종 있다. 하지만 필히 해당 호수를 공부(건축물 대장)와 일치하도록 주민등록 신고를 해야 한다.
확정일자 신고와 함께 반드시 해야 하는 전입신고는 주민센터에 방문하지 않고도 정부24 사이트를 이용하면 된다. 이사를 하게 되면 전입신고와 확정일자는 필수로 신고해야 되는데 만약 14일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있다.
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