이제 ‘미혼 청년’에게도 기회가 온다. 청약 제도 개편된다.

정부가 2022년 10월26일 한덕수 국무총리 주재로 제7차 청년정책조정위원회를 열고 '청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만호 공급 계획'을 발표했다.

<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>

향후 5년간 무주택 청년과 서민에게 시세 70~80% 수준의 저렴한 분양가로 공공분양주택 50만가구를 공급하기로 했다. 이 중 약 34만가구는 20·30대 청년들에게 돌아간다. 1~3% 이하의 장기 저리 융자가 지원되는 등 파격적인 혜택이 주어진다. 5년간 공급하는 공공분양주택의 68%를 청년층에게 배정한다는 것이 내용의 핵심이다. 1인 청년도 85m2 아파트 당첨이 가능해진다.

특정한 경우에는 5억짜리 집을 7천만원만 있으면 살 수 있는 것처럼 보인다. 그 동안 미혼에 부양가족이 적고 무주택기간이 짧을 수 밖에 없던 청년은 청약가점이 낮아 항상 청약에서는 뒷전이었다. 하지만 이제는 월 소득이 450만원 이하라면 청약이 가능하게 바뀐다.

이번 50만호 공급계획 정책의 가장 큰 특징은 ‘미혼 청년’의 특공물량이다. 50만호 가운데 5,25만호가 미혼 청년에게, 15,5만호는 신혼부부, 11.25만호는 생애최초 주택구입자에게 18만호는 일반무주택자에게 공급된다.

지역별로는 서울 6만가구 등 수도권에 36만가구, 비수도권에는 14만가구가 공급될 계획이다. 앞으로 공공분양은 시세의 70%로 분양받은 뒤 되팔 때 시세차익 일부를 반납하는 '나눔형'(25만가구)과 선 임대 후 분양(분양전환형)을 받는 '선택형'(10만가구), 기존 공공분양 형태인 '일반형'(15만가구) 등 3가지 유형으로 구분해 공급된다. 나눔형과 선택형의 경우 최대 5억원의 장기 저리(1.9~3.0%) 전용 모기지를 지원받을 수 있다. 새 제도가 적용된 공공분양은 올해 연말부터 사전 청약에 돌입한다.

앞으로 공공분양 아파트 공급 유형은 나눔형(25만가구) 선택형(10만가구) 일반형(15만가구)으로 구분된다. 이를 자세히 알아보자.

첫째, 나눔형은 시세 70% 이하로 분양가가 책정되고 전용 모기지가 결합된 유형이다. 최대 5억원(LTV·주택담보대출비율 최대 80%)에 소득 수준별 1.9~3.0%로 장기 저리 모기지(만기 40년)가 지원된다. 분양가의 20%만 있으면 내 집을 마련할 수 있는 것이다. DSR 적용도 받지 않는다. 파격적인 금융 혜택을 제공하는 대신 의무거주 기간(5년) 이후 공공에 되팔 때 시세차익의 30%는 반납해야 한다. 기존 신혼희망타운과 비슷한 형태지만 의무적으로 전용 모기지를 받지 않아도 되는 점이 다르다. 의무거주 기간 또는 그 이후 공공에 환매할 때 기준이 되는 금액은 당시의 감정평가액이 된다. 5억원에 분양을 받은 뒤 5년 이상이 지나 해당 주택 감정평가액이 7억원이 됐을 때 공공에 환매한다면 차익 2억원의 30%인 6000만원은 반납하는 식이다. 물론 5년이 지나도 수분양자가 원하면 계속 거주할 수 있다. 

둘째, 선택형은 기존 5·10년 공공임대주택과 비슷한 '분양 전환형 임대아파트' 모델이다. 6년간 살아보고 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 입주 시점에 해당 주택 추정 분양가의 절반은 보증금으로 납부하고 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담한다. 추정 분양가는 분양가상한제가 적용되는 가격보다 저렴하게 책정될 예정이다. 임대 보증금에 대해서는 1.7~2.6% 저리에 전세대출이 별도 지원된다. 6년 뒤 분양 전환하는 가격은 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 중간값이 된다. 분양 전환 시 나눔형과 같은 전용 모기지를 활용할 수도 있다. 6년이 지난 다음 분양을 포기하면 추가로 4년 더 임대 거주가 가능하다.

 셋째, 일반형은 기존 공공분양과 같은 모델이다. 단 추첨제(20%)가 적용돼 청년층 당첨 기회가 확대되는 것이 기존 공공분양과 차별화되는 점이다. 일반형 분양가는 분양가상한제가 적용된 시세의 80% 수준이 될 전망이다. 일반형은 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용해야 하는데 신혼부부는 4억원, 생애최초는 2억원까지 대출 한도가 늘어난다.

민간분양 청약 제도도 개편해 추첨제 비중이 대폭 늘어난다. 서울 등 투기과열지구의 경우 기존과 달리 60㎡ 이하, 60㎡ 초과~85㎡ 이하에도 추첨제 물량이 각각 60%, 30%씩 배정된다. 85㎡ 초과 주택은 추첨제 비중이 20%로 줄어드는 등 1∼2인 청년 가구 수요가 높은 중소형 평형일수록 추첨제 비중이 높은 구조로 개편된다. 이렇게 되면 그 동안 청약 가점을 차곡차곡 쌓아온 사람들에겐 오히려 불리해진다. 이번 정책은 청년지원에 초점을 맞추었기 때문이다.

따라서 앞으로 2030 청년층의 내 집 마련 기회가 대폭 확대될 전망이다. 당장 12월부터 서울과 수도권 공공택지에서 분양가의 20%만 내면 살 수 있는 공공주택이 공급된다. 나머지 80%는 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용 받지 않고 연 1.9~3.0% 금리의 장기 모기지로 충당하면 된다.

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