심플 옥션(2) 기본 용어부터 시작하자!

경매는 누구나 할 수 있다! 한 번 배워두면 죽을 떄까지 평생 할 수 있다!. 초기투자금도 많지 않아도 된다. 사고 싶은 물건을 사고 싶은 가격에 살 수 있는 게 경매다. 그러니 당신도 배워라!

부동산 경매를 이해하기 위해서는 법률용어, 특히 경매와 관련하여 많이 사용하는 용어들에 대한 정확한 개념파악이 되어 있어야 한다. 대부분 법률용어가 많지만 의미를 알아야 한다. 지난 회차에 이어 중요한 기본용어들을 살펴보자.

4)    임의경매

임의경매란 일반적 담보권의 실행을 위한 경매, 채무자가 채무를 임의로 이행하지 낳을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 후 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 집행절차. 대부분의 경매가 임의 경매이며 강제경매와 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 할 수 있다. 임의 경매의 경우 입찰과정에서 낙찰자가 선정되어 매각이 허가되더라도 채권자가 취하시키면 경매절차가 취소될 수 있다.

5)    강제경매

강제경매는 임의경매 보다는 좀 더 복잡하다. 통상 지인에게 돈을 빌려주고 차용증을 받은 경우 채무자가 변제능력이 없다면 차용증은 휴지에 불과. 그런데 만약 어느 날 채무자가 그 아파트의 소유자가 된 것을 확인하게 됐다면, 돈을 받을 방법이 생긴다. 이 때 채무자 동의 없이 가압류라도 걸어야 한다. 이때 가압류 권리를 가지고 소송을 통해 경매를 집행하는 것을 강제경매. 강제경매의 경우 낙찰자가 선정된 후엔 채권자가 임의로 경매를 취하할 수 없고 법적으로 낙찰자의 취하동의서가 제출되어야만 취하가 가능하다.

6)    재경매

입찰자가 결정된 후에 매수인이 대금 지급을 이해하지 않은 물건의 경우 담당 판사는 직권으로 입찰일자를 재공고 후 재경매 명령을 하고 다시 입찰하는 것.

7)    일괄매각

법원경매의 대상이 되는 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나로 묶어 매각하는 것이 적절하다고 인정하는 경우 직권이나 이해관계인의 요구에 따라 일괄하여 매각하는 것.

8)    말소기준권리

최고가매수인이 낙찰대금을 완납하면 소유권을 취득하게 된다. 소유권이전등기를 하면서 등기사항증명서 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정되는데, 이 권리 중 등기사항증명서 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 된다. 통상 말소기준권리보다 빠르면 선순위 권리로 인정되어 인수해야 되며, 말소기준권리 보다 늦어면 후순위 권리로 소멸한다.

9)    변경

경매진행 절차상의 중요한 새로운 사항이 추가되거나 권리가 변동하여 지정된 경매기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 담당재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것으로 경매진행 기일이 변경되었음을 뜻하며, 채무자가 채무를 갚겠다는 노력이나 의사를 보이면 채권자가 경매기일 연기신청을 하면 법원에서 받아들일 수 있다.

10)  유찰

유찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 다음 입찰 때는 20~30%의 저감율이 적용된다.

11)  감정평가서

경매 진행 시 매각기일을 정하기 전에 감정평가사를 통해 진행할 경매물건에 대한 평가를 요청한다. 이떄 감정평가사가 평가한 가액을 감안해 최저매각가를 정하게 된다. 하지만 감정평가액은 시세와는 차이가 난다는 점을 유의해야 한다.

12)  현황조사보고서

법원은 경매대상 부동산에서 현재 누가 살고 있는지, 임대차현황은 어떤지에 관해 집행관에게 조사하라고 지시한다. 이에 집행관은 경매부동산에 찾아가서 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등을 확인하는데 이 서류를 말한다.

13)  매각물건명세서

매각물건명세서는 법원에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로보게 되는 지상권의 개요 등을 기재된 공적 서류를 말한다. 법원은 이를 매각기일의 1주일 전까지 누구든지 열람할 수 있도록 비치한다.

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