심플 옥션(1) "용어부터 배우자"

요즘 부동산 경기 침체 속에서 틈새시장인 경매가 활기를 띠고 있다고 한다. 최근 수도권 저가 물건에 100명이 응찰했고 서울 아파트 낙찰률도 44%로 회복되었다고 한다. 이를 반영하듯 서울 강남구의 한 스터디 카페에서 진행되는 ‘부동산 경매 기초반’ 수업에는 20~30대 젊은 수강생들이 크게 몰렸다’고 한다.  실제로 경매 법정에 들어오는 사람들로 북적이고 있다.  이런 추세를 감안, 초보자들도 쉽게 경매에 접근할 수 있도록 여러 차례에 걸쳐 관련 내용을 다루고자 한다.
대한민국의 대부분의 사람들은 모아둔 돈이 없다고 부동산 투자는 엄두도 못 내고 부동산 부자들을 부러워만 한다. 부동산 소액투자는 경매만 한 게 없다는 것을 알면서도 쉽게 투자에 나서지 못하는 것은 경매가 어렵고 위험하다고 생각하기 때문이다. 하지만 그것은 오해와 편견일 뿐이란 사실부터 알아야 한다.
권리분석을 잘 못해 큰 돈을 날리거나 점유자를 내보내는 ‘명도’라는 과정에서 물리적, 정신적 위험이 발생할 수 있다고 생각하는 사람이 많은데 상당 부분 오해와 편견에 불과하다. 경매가 전문적인 지식을 요하는 것은 사실이지만 어느 정도 전문지식을 갖추면 위험하거나 어렵지 않다.
특히 가진 돈이 많아야 경매를 할 수 있다는 것은 편견이다. 여윳돈이 부족해도 경매로 돈을 벌고 부자가 될 수 있는 방법과 방안은 있다. 다만, 경매에 관한 전문적이고 이론적인 내용은 대단히 광범위한 것은 사실이지만 경매투자를 위해서는 그 모든 지식을 알 필요는 없다. 실전투자와 관련해 초보자가 꼭 알아야 할 내용만 정확히 알면 된다. 부자가 되는 데 중요한 것은 이론무장이 아니라 실행이란 사실을 간과해선 안 된다. 부자를 꿈꾼다면 지금 당장 경매에 뛰어들어야 한다.
부동산에 대해 진지하게 알아보거나 실행해본 적이 없다면 부자되기 어렵다. 특히 부동산 시장이 폭락하길 기다려서 사고 싶은 부동산을 매입했다는 사람은 극히 드물다. 부동산은 다양한 변수의 영향을 받기 때문에 바닥이 어딘지 정확히 예측하는 것은 불가능하다.
부자가 되고 싶다면 어설픈 상식에서 벗어나야 한다. 공부와 경험으로 실력자가 되어야 한다. 실패의 두려움 때문에 부자 될 기회를 놓치고 말기엔 우리의 인생이 너무 짧다. 아무리 많은 지식을 갖추고 있더라도 실행하지 않으면 늘 그 모양 그 꼴이다. 지금 부자가 아니라면 당신에게 필요한 것은 지식보다 실행이다. 지금 필요한 것은 열 권의 책이 아니라 한 번의 낙찰 경험이다.

경매에 뛰어들고 싶지만 기사만 봐도 어려운 용어에 포기하는 사람들도 많을 것이다. 법적 용어도 많고 거래 시 채무자와 채권자, 기존 세입자 등 권리 관계가 엉켜 있는 경우도 많아 경매는 일반적인 부동산 매매보다 더 많은 공부가 필요한 게 사실이다. 경매공부의 시작은 경매와 관련한 경제신문 읽기에서 시작하는 것이 가장 손쉬운 방법이다. 신문에 늘 나오는 몇 가지 용어만 알아도 경매에 더 쉽게 접근할 수 있다. 우선 경매의 기본용어부터 정립하자.
① 낙찰률/낙찰가율
낙찰률은 경매에 나온 물건 가운데 낙찰에 성공한 비율을 말한다. 낙찰률이 높을수록 경매에 대한 관심도가 높다는 뜻이다. 낙찰가율이란 감정평가액(경매에 부쳐진 최초 가격) 대비 낙찰 가격이다. 최초 경매 가격이 10억 원이었는데 5억 원에 최종 낙찰됐다면 낙찰가율은 50%가 된다. 마찬가지로 낙찰가율이 높을수록 경매에 대한 열기가 높음을 의미한다.

② 감정평가액/최저매각가격/낙찰가
경매는 시세대로 거래되지 않는다. 감정평가액이 최초 가격이다. 또 모든 경매 물건에는 최저 매각 가격이라는 것이 있는데, 이보다 낮은 금액을 써내면 무효 처리된다. 그러니 반드시 이 기준 이상으로 입찰가를 써내야 한다. 낙찰가는 경매 참여자가 낸 것 중 가장 높은 가격이다. 따라서 장 높은 가격을 써낸 사람이 해당 경매 물건의 주인이 된다.

③유찰
경매에 부쳤으나 아무도 입찰하지 않은 경우를 유찰이라고 한다. 유찰되면 일정 기간 후 최저 응찰 가격을 낮춰 다시 경매를 진행하는데, 서울의 유찰 저감률(유찰 시 최저 가격이 낮아지는 비율)은 20%다. 한 차례 유찰되면 최저가격이 감정가의 80%, 두 차례 유찰되면 64%로 떨어진다. 인천과 경기의 유찰 저감률은 30%로 유찰 시 최저가격이 더 크게 떨어진다.


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