분양권 전매 제한 뽀개기

분양권 전매제한은 일반적인 분양권의 양도금지를 지칭하는 ‘분양권 전매제한’과 분양가상한제로 저렴하게 분양 받은 주택에 대해 소유권등기 이후 일정 기간까지 매각을 제한하는 ‘분양가상한제 전매제한’으로 구분할 수 있다.

분양권 전매제한이란?

일반적으로 분양권 전매제한의 목적은 분양권이 투기의 수단으로 사용되는 것을 막아 분양시장이 과열되는 것을 방지하는 데 있다. 이러한 분양권 전매제한의 의미는 ‘입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위’ 즉, 분양권을 타인에게 양도하는 행위를 금지하는 것을 말한다. 재건축 아파트의 ‘조합원 지위 양도 제한’이 조합원에게 해당하는 것이라면 ‘분양권 전매제한’은 수분양자 지위의 양도를 금지하는 것이라 할 수 있다. 

 ‘분양권 전매제한’은 투기과열지구, 조정대상 지역 등 주로 규제지역에 따라 구분되며 공공택지, 수도권 및 광역시 해당 여부 등으로 세부적인 전매제한 기간을 규정하고 있다. 투기과열지구에 해당하는 서울과 청약조정대상 지역(일부 제외)의 경우에는 원칙적으로 소유권이전 등기 시까지 전매가 제한되고 있다.

 

규제지역, 즉 투기과열지구, 조정대상지역은 소유권 이전 등기 시까지 모두 전매금지로 분양권 매매가 불가하다. 또한 수도권, 광역시 민간택지에서 분양하는 단지들도 소유권이전 등기 시까지 전매가 제한된다. 단, 지방 광역시를 제외한 곳과 수도권 자연보전권역의 민간분양만이 전매가 가능하다.

 

지역에 따라 전매 제한이 6개월도 있고, 아예 없는 곳도 있으니 해당 단지의 입주자모집공고를 참고해야 한다.

수도권(공공택지)의 경우 인근 지역 시세 100% 이상일 경우 전매제한은 5년, 인근지역 시세 80~100% 미만일 경우 전매제한 기간은 8년이고 의무 거주기간은 3년이다. 마지막으로 인근지역 시게 80% 미만일 경우 전매제한은 10년으로 의무거주기간은 5년이다.

 

수도권(민간택지)의 경우 인근 지역 시세 100% 이상일 경우 전매제한은 5년, 인근지역 시세 80~100% 미만일 경우 전매제한 기간은 8년이고 의무 거주기간은 2년이다. 마지막으로 인근지역 시게 80% 미만인 경우 전매제한 기간은 10년으로 의무거주기간은 3년이다.

 

하지만 전매를 허용하는 예외조항들이 있다. 주택법 시행령 제73조 제4항에 따르면,

①     세대원(세대주 포함)이 근무 또한 생업상의 이유나 결혼, 취학, 질병치료로 인해 전원이 다른 광역시나 시 또는 군으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우는 제외)

②    세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류할 rudd

③    상속으로 취득한 주택으로 이사하는 경우

④    이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전할 경우

⑤    주택소유자의 채무로 인해 공매가 경매가 시행된 경우

⑥    배우자에게 증여를 할 경우

분양권 매매는 철저한 조사 후, 전매제한이 풀린 직후가 바람직하다.

평소 네이버와 부동산을 통해 각 분영권 전매 해제 단지의 프리미엄 시세를 조사하라) 각 지역, 특히 수도권 주요 단지의 프리미엄 가격을 조사하면 각 지역에 대한 아파트 시세가 눈에 들어온다.

 

분양권 매매가 합법적으로 풀린 직후가 분양권 매매의 적기다. 분양권 매매에 관심이 있다면 전매가 풀리는 날 부동산에 가면 늦다. 최소 몇 주전에 부동산을 찾아 매물 조사를 해놓고 전매 가능한 당일에 계약하는 일정으로 진행해야 저렴하고 좋은 물건을 살 수 있다.

 

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