부동산 투자, 왜 해야 하는가?

대한민국에선 어디를 가든 누구를 만나든 빠지지 않는 대화 주제는 부동산이다. 여의도 증권가에서도 부동산 얘기가 빠지지 않는다.

대부분의 사람들은 부동산을 ‘내 집 마련’이라는 차원으로 접근한다. 그래서 투자의 관점으로 접근하라고 조언하면 막막하기만 하다고 말한다. 특히 주식은 ‘투자’로 보지만 부동산은 ‘투기’라고 생각한다. 뿐만 아니라 주식은 소액투자도 가능하지만 부동산은 큰 돈이 들어가므로 모아둔 돈이 부족한 일반인들은 부동산 투자를 남의 일로 치부해버리기까지 한다.

그래서 많은 월급쟁이들, 자영업자들이 월급, 매출 오르는 것보다 집값 오르는 걸 두 눈 뜨고 쳐다 만 보고 있다. 잘 생각해보면 주택이나 땅을 내 돈으로 구매할 수 있는 자금력을 감당할 수 있는 사람은 극소수에 불과하다.

6.25전쟁이 끝난 직후에도, 강남개발이 시작되던 50년 전에도 집값이 비싸서 서민들이 힘들어 한다는 언론보도는 항상 있어 왔으며, 이런 말은 앞으로 50년 후에도, 70년 후에도 계속 나올 것이다.

부동산은 처음부터 자기 돈으로 충당하는 사람은 드물다. 고수들은 ‘먼저 빌려서 사고 나중에 팔아서 갚는 게 부동산 투자의 기본 중 기본’이라고 생각한다.

과거에도 앞으로도 항상 자금이 부족한 서민들의 집 마련엔 레버리지가 필수다. 아르키메데스는 “나에게 충분히 긴 지렛대를 준다면 나는 세상을 움직일 수 있을 것이다.”라고 말했다. 레버리지는 더 적은 노력으로 더 많은 성과를 얻는 자본주의의 숨겨진 정석이다. 이제 레버리지는 평범한 사람들이 쉽게 접근할 수 있는 도구가 되었다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 레버리지를 알아야 한다. 대출은 아는 만큼 빌릴 수 있는 스킬이다. 그래서 대출의 기술은 쌓을수록 재산이 된다.

고수들은 이렇게 말한다. “부동산투자 성공의 필살기는 대출의 기술에 있다” 지금 세상은 개천에서 용이 나지 않는 세상이다. ‘개천에서 용 난다’라는 말은 그야말로 속담이 되어 가고 있다. 지금은 경제력이 없으면 기회조차 박탈 당하는 현실이 되어가고 있기 때문이다. 하지만 용은 개천이 아니라 정(+)의 레버리지를 구사할 줄 아는 부동산 투자에서 난다.

인생을 따뜻한 이불 속에서만 보낼 수는 없다. 이불을 박차고 일어나지 않으면 하루가 시작되지 않듯이, 우리는 안전함에서 벗어날 수 있는 모험을 감수할 수 있어야 한다. 스스로를 리스크에 노출시킬 줄 아는 모험가가 되어야 한다. 이것이야말로 가난한 인생에서 부자인생으로 올라갈 수 있는 유일한 방법이다.  이익을 추구하는 대부분의 투자행위는 그것을 투기라고 부르든 투자라고 부르든 리스크를 동반한다는 사실을 깨달아야 한다. 리스크에 대한 걱정만하며 웅크리고 살기에 우리 인생은 너무 짧다.

물려받은 유산이 없거나 모아둔 재산이 적은 사람들이 부동산 투자를 할 수 있는 방법은 오직 레버리지에 있다. 레버리지는 위험할 때도 있지만 이자를 감당하며 버틸 수만 있다면 엄청난 부를 가져다 주는 아주 강렬하고 매혹적인 수단이다.

계량경제학의 창시자로 경제분석에 수학적 방식을 도입한 미국의 경제학자, 어빙 피셔는 교환 방정식을 이용해 화폐 수량설을 주장했다. 여기서 복잡한 계량경제학을 논하려는 것은 아니다. 그의 화폐수량설 교환방정식은 MV = PY이다. 여기서 M은 통화량, V는 통화유통속도, P는 물가, Y는 생산량이다.

통화유통속도(V)가 거의 변하지 않고 생산량(Y)도 크게 달라지지 않는다면 통화량(M)은 고스란히 물가(P)에 반영된다. 즉 통화량이 늘어나면 물가는 상승한다.

지금까지 통화량은 얼마나 늘어났을까? 양적완화란 중앙은행이 돈을 시중에 뿌리는 정책이다. 미국이든 대한민국이든 코로나 사태로 돈이 시중에 엄청 풀렸음은 잘 아는 사실이다. 당연히 실물자산은 상대적으로 가격이 높아지게 된다. 정확히 말해 가치가 아닌 가격이 오르게 되는 것이다. 즉 통화량이 늘어난 만큼 실물자산 가격이 오르게 되어 있다.

자본주의 사회는 통화량은 계속 증가한다. 개인이든 기업이든 생산성은 높아지고 가계의 가처분소득은 늘어날 수 밖에 없다. 신상품은 쏟아져 나오고 인간의 욕망은 커져만 가기 때문이다. 토지나 주택의 가치가 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어진 것이다. 화폐가 늘어난 만큼 실물자산 가격이 오르는 것은 하나도 이상한 일이 아니다.

“돈을 은행에 넣어놔야 할까? 부동산과 같은 자산에 투자해야 할까?”라는 바보 같은 질문을 할 사람은 없을 것이다. 인플레 상황에서는 열심히 근로 소득만 모아서 은행 예금으로 넣어봐야 실질적으로 마이너스다. 

자본주의 사회, 부자가 되려면 돈의 본질을 이해하는 것으로부터 출발한다. 시중에 유통하는 화폐는 진정한 의미의 돈이 아니다. 진정한 돈은 다이아몬드, 금, 은 보화와 같이 오랜 시간이 지나도 가치가 변하지 않는 실물 자산이어야 한다. 종이화폐로 다이아몬드나 금을 살 수 있으니 같은 게 아니냐고 말할 수 있다. 하지만 종이 화폐로 살 수 있는 다이아몬드나 금의 양이 일정하지 않다는데 문제가 있다. 이 말은 종이 화폐의 가치가 일정하지 않다는 의미다. 

케인즈(John Maynard Keynes)는 “통화를 타락시키는 것보다 기존의 사회기반을 뒤집는 더 교묘하고 확실한 수단은 없다”고 했다. 레닌(Vladimir Lenin) 또한 자본주의를 파괴할 가장 좋은 방법은 통화를 타락시키는 것이라고 말했다. 통화의 타락이란 인플레이션이다. 통화란 ‘돈’이 아니라 ‘종이화폐’를 말한다. 종이 화폐는 정부의 의지대로 얼마든지 찍어낼 수 있다.

이 땅에서 자산가로 불리는 부자와 그렇지 못한 사람이 차이는 무엇일까? 학벌이나 물려받은 유산의 차이일까? 그것은 부동산을 아느냐, 그렇지 못하느냐의 차이다. 부동산을 알고 투자할 줄 아는 사람은 안정적인 삶은 물론이고 자산가로서 살아갈 수 있다. 경제적 안정은 부동산에서 나온다.

가정경제를 책임지든, 회사를 운영하든 종자돈이나 여유자금이 쌓일 때 은행통장에 넣어 놓는 것과 부동산으로 돌리는 것은 안정성과 미래의 수익성이란 차원에서 확실한 차이를 보인다.

부자의 반열에 오르고 싶은가? 설사 지금 하는 일이 잘 되고 있다고 마음을 놓아서는 안 된다. 개인이든 사업가이든 부동산을 기본으로 해야만 미래의 안정성이 보장이 된다.

https://kass33.tistory.com/

카사노바 세일즈

https://hongikbuza.tistory.com/

돈도불이