물 들어올 때 배 띄워라!

야구경기에서 득점 찬스에서 득점하지 못하면 그 게임은 힘들어진다. 주식이든 부동산이든 투자도 마찬가지다. 강세장에서 돈을 벌줄 알아야 하고 약세장에서는 쉴 줄 알아야 한다. 바람이 불 때 연을 날려야 하고, 큰 물이 들어올 때는 배를 띄워야 한다. 그렇다면 부동산 시장에서는 언제 큰 물이 들어올까?

부동산은 토지와 건물을 말한다. 당연히 토지와 부동산은 같이 움직인다. 부동산 개발이나 토지 투자에 성공하는 법은 반드시 ‘국토종합계획’을 참고해야 한다는 것이다. 국토종합계획은 1972년 1차 계획을 시작으로 현재 5차 국토종합계획(2019년 수립, 2020~2040)이 이뤄지고 있다.

국계법은 반드시 파악하고 있어야 한다. 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 등을 유심히 보라. 대한민국의 부동산시장에는 5년에 한 번씩 물이 들어온다. 그리고 20년 만에 들어오는 큰물이 바로 '국토종합계획'이다.

'국토종합계획'은 헌법 120조 2항(국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형 있는 개발과 이용을 위하여 필요한 계획을 수립한다)과 1963년에 제정된 국토건설종합계획법에 따라 수립된 국가의 최상위 국토계획으로 도.시.군 기본계획 등 지자체 국토계획은 물론 수도권 정비계획, 수자원계획, 환경종합계획 등 각종 부문별 계획의 기초이자 국토의 새로운 20년 비전과 전략이다.

1972년 이전에는 경제개발 5개년계획과 함께 국토개발이 이루어졌으나 1972년부터 10년을 주기로 ‘국토종합개발계획’이 수립·시행되었다. 3차까지는 ‘국토종합개발계획’이란 용어를 써왔는데, ‘개발’을 강조하다 보면 환경파괴로 연결된다는 지적이 나오면서 4차 계획부터 환경과의 조화를 꾀한다며 개발을 빼고 ‘국토종합계획’이란 용어가 사용됐다. 

5차 국토종합계획은 토지투자의 보물지도다. 국토부 홈페이지에만 들어가도 모든 정보가 다 있다. 토지투자의 필승전략은 심플하다. 그것은 ‘미래에 인구가 유입될 지역에 장기적으로 투자하는 것’이다.

4차 국토종합계획을 보고 투자한 사람들은 모두 부자가 되었다. 지금 다시 5차 국토종합계획이라는 보물지도가 사람들 앞에 놓여졌다. 보물을 찾으려면 보물지도를 읽을 줄 알아야 한다. 땅이란 보물이 묻혀 있는 지도가 5차 국토종합계획이다. 이 보물지도를 일반인들은 모르고 있다.

국토기본계획은 20년 주기로 수정, 변경된다. 5차 국토종합계획은 대한민국의 전 국토의 개발 뼈대를 세우고 기존의 계획은 더욱 튼튼하게 보수하는 작업이다. 그러니 신규계획과 기존계획의 구체적 실천계획들이 나온다. 세부적인 것은 국토종합계획이 하위계획인 도종합계획(광역도시계획)에서 충분히 정보를 얻을 수 있다.

5차 국토종합계획이 발표되어 하위계획들이 재정비되고 있다. 광역도시계획과 도시기본, 관리계획에 집중해야 한다. 국토종합계획을 볼 때는 도종합계획이나 도시기본계획, 도시관리계획이 어떻게 흘러갈 것인지 파악하는 잣대로 활용해야 한다. 즉, 국토개발계획의 세부계획이 광역도시계획(도종합계획), 도시기본계획, 도시관리계획이다.

국토종합계획은 쉽게 말해 대한민국 전 국토를 어떻게 뜯어고칠지에 대해 국민들에게 알려주는 것이다. 국토를 뜯어고치면 당연히 인구 또한 이동하게 된다. 인구가 나가는 곳은 돈도 나가게 되고 인구가 들어올 곳은 돈도 들어오게 된다. 그러니 부동산 투자를 하기 전에 국토종합계획이 반드시 확인해야 할 보물지도다.

돈이란 좇아가면 안 된다. 대신 냄새를 맡아야 한다. 돈의 냄새를 맡을 줄 아는 사람들은 토지계획이 수립되는 시점에 민감한 사람들이다. 새로운 부자가 탄생하기도 하고 기존 부자들은 더욱 부자가 되는 시점이다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 다른 사람들보다 한발 빠른 정보에 있다. 이 정보는 모든 사람들에게 공개된 정보다. 문제는 그것을 찾을 줄 아느냐, 모르느냐에 달려있다.

부동산 투자와 관련해 여러 가지 정보들, 특히 개발정보는 국가 주요기관 및 지자체에서 쉽게 확인할 수 있다. 관심과 약간의 시간을 투자한다면 돈 되는 정보를 쉽게 취득할 수 있다.

일반인들이 부동산 관련 정보들을 가장 손쉽게 알아볼 수 있는 곳에는 먼저 국토연구원(www,krihs.re.kr)이 있다. 국토연구원은 국가의 주요기능 및 업무를 수행하는 곳으로, 국토종합계획의 수립, 국토의 이용과 보전, 지역 및 도시계획, 주택 및 토지정책을 포함해 교통, 건설경제, 환경, 수자원, 공간정보, 동북아 등 국토 전반에 걸쳐 폭 넒은 분야를 연구하는 곳이다. 또한 국가의 중장기 정책의제를 발굴하고 정부정책을 선도, 뒷받침하며, 정책현안 및 사회적 이유를 분석함으로써 풍요롭고 안전한 국토 조성에 앞장 선다. 현장 중심적 연구의 첨병으로서 다양한 기능을 수행하고 있다. 구래서 국토연구원 홈페이지는 누구나 볼 수 있는 보물지도다. 하지만 대부분의 사람들은 그 가치를 모르기에 찾지 않는다.

이러한 국토연구원에서 확인할 수 있는 정보들로는 종합계획, 지역계획(5개)와 기간시설계획(11개), 부문별계획(12)이다.

국토연구원 사이트의 ‘이슈와 뉴스’에는 국토정책 브리핑과 도로정책 브리핑 등이 나오는데, 국가 부동산 정책에서 미래의 방향을 짐작할 수 있는 자료들이 넘쳐난다. 이 자료들을 통해 투자의 촉을 세울 수 있다. 또한 꼭 알아야 할 개념으로 ‘부동산 소비심리지수’가 나온다. 이 지수는 부동산 가격변동에 직접적인 영향을 미치는 정보다. 부동산 매입, 매각의 타이밍 포착에 반드시 참고해야 할 자료다.

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