모르면 낭패, ‘원상회복의무’ 완전 정복(1)

임대차계약 종료 시 집주인이 원상회복하라는 요구를 받을 때가 있다. 하지만 그 비용이 한두 푼도 아니고, 이것도 내가 부담해줘야 하는지 의문이 들 때도 있다. 그래서 종종 다툼이 생기기도 한다. 이와 관련한 상세한 지식을 잘 알고 있어야 대처가 가능해진다. 먼저 관련 법을 보자.

 

<민법 제615조, 차주의 원상회복의무와 철거권>

차주가 차용물을 반환하는 때는 이를 원상 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 

<민법 제374조, 특정물 인도채무자의선관의무>

특정물의 인도가 채권의 목적인 때는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

 

<민법 제610조, 차주의 사용, 수익권>

① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.

 

원상복구의 정도에 관하여 임대차 계약서에 자세한 규정이 있으면 따르면 되겠지만 일반적으로 계약서에는 ‘임대차 계약이 종료되면 임차인은 이 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다’는 정도의 규정만 있어 복구의 정도에 다툼이 생기게 된다.

 

민법상 원상회복이란 입주 당시와 똑 같은 상태로 회복하라는 것은 아니고 선량한 관리자의 주의의무로 물건의 성질에 따라 사용해야 함을 의미한다. 즉, 선량한 관리자의 의무를 잘못했거나 비정상적으로 사용한 경우만 원상회복의무가 발생하는 것이다. 임대차 기간이 장기간이면 원상이 어떤 상태인지 알 수 없다. 그러므로 계약 당시에 사진, 동영상 등으로 촬영해둘 필요가 있다. 그리고 통상의 손모에 대해서는 임대인이 부담하여야 한다.

 

1)  임대물의 수리

민법상 임대인은 임대물의 사용, 수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담한다. 하지만 모든 경우에 임대인에게 의무가 있는 것은 아니다. 사소한 파손, 장애 등은 임차인이 스스로 수선하여 사용해야 하므로 어느 정도의 파손이 있을 때 임대인에게 수선의무가 인정되는지 여부가 문제가 된다.

그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

 

임대인의 수선불이행에 대해서는 임차인에게 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 계약해지권이 생길 수 있고 사용, 수익을 하지 못한 비율만큼 임차료 지급을 거절하거나 감액을 청구할 수도 있다.

집수리 비용 등에는 임차물 자체의 보존을 위하여 필수불가결하게 지출된 비용인 필요비와 임차물 자체의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 비용인 유익비가 있으며 임차인의 영업을 위해 지출한 인테리어 비용 등도 있다. 필요비와 유익비는 임대인과 임차인 사이에 별도의 특약이 없다면 기본적으로 임대인인 집주인이 부담하는 비용이다.

 

2)  월세와 전세의 수리비 부담 주체

보통 월세일 때는 관리비에 모든 비용이 포함되어 있으므로 필요비와 유익비를 집주인이 부담하고 전세일 때는 필요비를 임차인이 부담하고 유익비를 집주인이 부담한다고 하지만 이는 민법을 잘못 이해한 것이다.

월세로 계약했든 전세로 했든 둘 다 임차인이기는 마찬가지다. 다만 전세보증금에 대해서 전세권 설정등기를 했을 때는 경우가 달라진다.

 

즉, 채권적 전세인지 아니면 등기를 한 전세권인지에 따라 달라지는 것이다.

전세권설정등기를 했을 때는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속하는 수선을 할 의무가 있기 때문에 임대인에 대해 필요비의 상환을 청구할 수는 없어서 필요비를 전세권자인 임차인이 부담해야 한다.

 

『민법』 제300조 전세권자의 유지, 수선의무

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

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