대한민국의 모든 땅의 종류와 쓰임새, 가치는 용도지역, 용도구역, 지목 등만 제대로 알고 있어도 금새 파악할 수 있다.
먼저 용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 말한다. 용도지역은 도시지역(주거지역, 상업, 공업, 녹지지역), 관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역). 농립지역, 자연환경보전지역 등의 4가지로 나뉜다. 원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)이었으나 2003년에 4가지로 축소되었다.
땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해놓은 법이 바로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거/상업/공업/녹지지역 등으로 구분된다.
주거지역은 전용주거지역(1~2종), 일반주거지역(1~3종), 준주거지역으로 다시 나뉜다. 전용주거지역은 다세대주택, 다가구주택 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 주로 아파트가 들어선다. 준주거지역은 주거 기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.
상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역 등으로 나뉘며, 공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 등으로 구분된다. 녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 등으로 분류되는데 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싸다.
주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산, 농지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역은 현재 각 지자체별로 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등으로 분류된다. 계획관리지역에서는 제한적으로 개발이 허용되지만 생산, 보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.
토지의 가치를 높이는 방법을 알아야 부동산의 고수(高手)가 될 수 있다. 토지의 가치를 높이는 데는 여러 방법이 있다. 바로 형질 변경, 용도변경, 지목변경 등의 방법이다. 형질 변경은 절토, 포장, 성토 등 개발행위로 토지의 형태 또는 형질은 바꾸는 개발행위를 뜻하며, 용도변경은 도시관리계획에 따라서 용도지역이 바뀌는 것을 말한다. 지목변경은 말 그대로 본래 지목을 새롭게 바꾸는 행위를 말한다.
대개 농지나 산지(임야)에 개발행위 허가를 받아 대지나 잡종지로 바뀌는 경우가 많다. 이를테면 농지 위에 주택을 짓고 준공허가를 받으면 지목을 '전'이나 '답'에서 '대'로 바꿀 수 있다.
지목변경은 개인이 신청할 수 있으며, 허가만 받는다면 토지의 가치가 급상승하므로 많은 사람들이 관심이 크다.
토지가 일시적으로 다른 용도로 쓰일 때는 지목을 변경할 수 없다. 이를테면 농사짓던 땅을 겨울에 일시적으로 메워 주차장으로 쓴다 해도 이를 주차장 용지로 바꿀 수 없다.
보통 지목을 변경하는 경우는 크게 3가지 경우가 있다. 첫째는 관계법령에 인허가를 받아 형질 변경 등의 공사를 준공했을 때, 둘째, 토지나 건축물의 용도가 변경돼 지목이 달라졌을 때, 셋째, 도시개발사업 등을 추진하기 위해 시행사에서 준공 전에 토지를 합병한 경우이다.
토지소유자는 지목 변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 각 시군구청(지적 소관청에 신고해야 한다. 이때 위의 세 가지를 증명할 수 있는 서류를 반드시 제출해야 한다.
서류제출뿐만 아니라 지목변경을 위해서는 까다로운 절차가 있다. 우선 개발행위 허가를 받아야 한다. 개발행위 허가에는 농지 전용허가, 산지전용허가, 건축 허가 등이 있다.
다음으로는 형질변경을 실행한다. 형질변경이란 성토나 절토 포장 등 경사진 땅을 평탄하게 만들거나 움푹 팬 땅을 메우는 일이다. 임야를 농지로 바꾸기 위해서는 토질을 향상시키는 객토작업을 한다. 토지의 형질을 변경했다면 다음으로는 건축공사를 시작한다.
건축물을 지으려면 반드시 허가를 받아야 한다. 특히 건축 시 진입도로는 필수다. 그래서 맹지라면 건축허가 받기가 매우 힘들다. 물론 도로를 새로 내는 사도 개설허가 또는 남의 도로 부지를 구입하거나 인근도로를 빌리는 지역권을 설정한다면 가능할 수 있다. 그러나 이에는 적지 않은 비용이 든다. 처음부터 토지개발을 목표로 한 투자라면 맹지는 피해야 한다.
건축이 끝났다면 준공검사를 받은 후 관계행정부서에 지목변경을 신청하면 된다. 지목변경 신청은 지자체마다 다르니 농정과 혹은 민원과에 문의하는 것이 빠르다. 이후 지자체를 방문해 토지이동 신청서에 지목변경 사유를 기재해 신청 후 지적공부를 정비하면 지목변경이 완료된다. 지목변경 후에는 지목으로 인해 증가한 가액을 과세표준으로 한 취득세 등을 신고 납부해야 한다.
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