땅을 딛고 사는 한 반드시 알아야 할 문서

토지를 투자하는 이유는 무엇인가? 그 토지를 개발하기 위해서이기도 하지만 가장 중요한 이유는 팔기 위해서다. 팔리지 않고 세금만 내면서 보유해야 하는 골칫덩어리가 되어서는 안 된다. 언제든 팔고 싶을 때 팔 수 있는 토지라야 한다. 즉, 환금성이 있어야 한다.

이를 위해서는 개발에 법적, 물리적 문제나 하자가 없어야 한다. 즉, 제한사항이 없어야 한다. 매도까지 잘 마무리되어야 한다는 뜻이다.

팔기 쉬운 토지를 잘 선택하기 위해서는 우선 법령에 의한 규제 사항이 있는지를 조사해봐야 하는데, 가장 많이 활용하는 문서가 바로 토지이용계획확인서다. 토지투자를 위해 반드시 분석할 줄 알아야 할 문서가 토지이용계획확인서다.

우리가 토지 투자를 권유 받았다면 제일 먼저 네이버나 다음 위성지도를 통해 토지의 위치를 보면서 지형이나 지세를 확인한다. 그리고 바로 법적 규제 여부를 확인한다. 이를 통해 대부분의 토지사기를 막을 수 있다.

토지이용계획확인서는 인터넷에서 '토지이용규제정보서비스 홈페이지' 화면에서 분석하고자 하는 토지의 주소를 입력하면 정보가 나온다. 이것을 '토지이용계획확인서'라고 한다. 땅을 딛고 사는 한 반드시 알아야 할 문서가 토지이용계획확인서다.

우선 기본적인 구성 내용을 보면, 소재지와 지목이 나온다. 이 때 현황에 따른 지목 변경이 이루어지지 않은 경우 실제의 지목과 다를 수 있다. 그리고 면적이 제곱미터로 표시되어 있다. 제곱미터당 개별공시지가가 나오며, 연도별 보기를 클릭하면 새 창에 연도별 공시지가가 나타난다.

그리고 중요한 지역, 지구 등 지정여부가 나온다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역, 지구와 함께 다른 법령 등에 따른 지역, 지구가 표시되어 있다. 또한 토지이용규제 기본법 시행법 제9조 제4항 각 호에 해당하는 사항, 해당 필지의 지적도면, 해당 필지 주변의 지역, 지구 및 도시계획시설과 법정동 경계 등이 표시된다.

이와 같이 토지이용계획확인서가 구성되어 있다. 이들에 대한 정확한 이해가 있어야 한다. 구체적으로 보자.

먼저 지역, 지구 등의 지정 여부다.

투자 권유를 받은 토지가 앞으로 내가 팔고 싶을 때 잘 팔릴지 정확한 판단을 위해서는 무엇보다 '지역, 지구'라는 개념을 이해할 필요가 있다. 토지 이용 관련 법령에서의 '지역, 지구'의 개념은 광범위하다. 모두 다 알 필요는 없으나 토지이용규제를 하는 도구인 지역, 지구가 많다는 것을 알아야 하고, 이 지역, 지구가 토지이용계획확인서에 기재되어 있으므로 반드시 확인해야 한다.

그 다음 중요한 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역, 지구 등이다. 용도지역은 반드시 알아야 한다. 그 이유는 우리나라 모든 국토에 여러 가지 지역, 지구가 겹쳐지면서 해당 토지의 이용을 규제하는 데 '다른 법령'에 따른 지역, 지구는 필요한 경우에 지정한다.

하지만 '국토의 계획 밑 이용에 관한 법률'에 따른 용도지역은 중복되지 않게 반드시 한 가지의 용도지역은 지정되어 있기 때문에 매우 중요하다. 즉, 내가 관심을 두는 어느 토지라도 반드시 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 용도지역이 지정되어 있다는 뜻이다.

토지투자의 성공을 위해서는 반드시 국계법에 따른 용도지역은 알아야 한다. 이것이 핵심이다. 그래야 토지를 볼 수 있는 안목이 생기게 되고 사기꾼들에게 속지 않는다. 국계법의 용도지역을 알게 되면 그 다음 국계법 용도지구를 공부하고, '다른 법률'애 따른 지역, 지구도 공부하면서 지식을 넓혀나가면 된다.

우리나 모든 국토, 필지에 중복되지 않게 모두 지정되어 있는 용도지역은 국계법에 따른 용도지역이고 나머지 지역, 지구는 '다른 법령'에 따른 지역, 지구다.

'다른 법령'의 지역, 지구는 토지이용계획확인서에 보이면 그때 찾아보면 된다. 물론 국계법에는 용도지역과 용도지구, 용도구역이 있다.

하지만 국계법에 따른 용도지구, 용도구역은 용도지역처럼 국토 전체에 무조건 지정하는 것이 아니라, 필요할 때 필요한 범위만큼 그때그때 지정한다.

따라서 각종의 지역, 지구를 구분하는 것은 크게 우리나라 국토에 중복되지 않게 전체 필지에 지정하는 국계법에 따른 용도지역과 필요에 따라 국지적으로 지정하는 국계법에 따른 용도지구, 용도구역, 그리고 '다른 법률'에 따른 지역, 지구로 구분하면 된다. 이것이 토지 공부의 가장 기본이 되는 기초다.

토지이용계획확인서는 국토교통부의 토지이용규제정보시스템(lurls.molit.go.kr)에 접속한 다음 소재지에 열람할 부동산의 주소를 입력하고 열람을 클릭하면 된다. 토지이용계획확인서가 나타나면 축척란의 숫자를 바꾸어 지적도를 더 넓게, 또는 더 좁게 볼 수 있다.

https://hongikbuza.tistory.com/

돈도불이