가처분이란 민사집행법상 보전하기 위한 제도로서 가압류와 함께 규정되어 있는 제조를 말한다. 채권자가 금전채권 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 떄 그 강제집행시까지 다툼이 있는 물건의 현상을 동결시키려 하는 집행보전제도를 말한다. 채권추심에 필요한 일반적 가처분 방법으로는 처분금지가처분과 점유이전가처분 등이 있다.
가처분이란 '권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우, 보전을 위해 그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로 행해지는 처분'을 말한다. 즉, 이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라는 뜻이다.
가처분의 성질상 말소기준 밑에 설정되어 있는 후순위 가처분이라고 해도 소멸되지 않는 경우가 있다. 이에는 세 가지 경우가 있다.
첫째, 토지 소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물철거 및 처분금지 가처분을 한 경우로 비록 후순위라고 해도
소멸되지 않는다.
둘째, 소유권 이전의 원인무효를 다투는 가처분은 재판결과에 따라 말소가 안 될 수도 있다.
셋째, 선순위 근저당이 이미 변제되어 실제 잔여채무가 없음에도 불구하고 형식적으로 저당권 등기가 남아 있는 경우다.
2순위 가처분이 실질적으로 선순위가 되어 매각으로 인해 소멸되지 않는 경우다.
따라서 경매 시에는 후순위 가처분이라고 안심하지 말고 가처분별 성격을 파악해야 한다. 결론적으로 부동산 거래와 관련해 등기부등본에 가처분이 설정되어 있다면 조심해야 한다.
카사노바 세일즈
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