가등기란 임시등기다.
본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 진짜 등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다. 즉, 채무자가 돈을 못 갚을 경우 본등기가 진행되는 것이다. 등기부등본에 가등기가 되어 있다면 누군가가 현재 그 집의 소유자가 함부로 소유권을 처분하지 못하게 막아 놓은 것이라 생각하면 된다.
가등기에는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 있다.
만약 경매를 하려는데 입찰하려는 물건에 가등기가 선순위로 있다면 낙찰자가 인수할 수도 있다. 그래서 선순위 가등기 물건은 경매물건 중 어려운 권리에 속한다. 그러나 선순위 등기되어 있는 가등기라고 등기의 종류에 따라 인수하지 않아도 되는 것이 있다.
소유권이전청구권가등기는 일반적으로 부동산 거래 중 매수인이 계약금 및 중도금까지 입금을 하고 잔금 시일이 연기되어 구매하려는 부동산에 권리를 묶어두기 위해 설정하는 경우가 많다. 보통 매도자의 이중매매를 막기 위해 행하는 것으로 이해하면 된다.
만약 매도인이 가등기를 해주지 않는다면 법원에 가처분명령을 신청해서 단독으로 가등기를 할 수 있다. 가처분명령신청은 매매계약서 사본을 제출하면 보증금 공탁 없이 할 수 있다. 이와 같은 선순위 소유권이전청구권가등기는 경매절차에서 소멸되지 않는다.
담보가등기는 저당권과 유사한 변칙담보로 경매가 진행되면 소멸하는 말소기준권리에 해당한다.
말소기준권리에 해당하는 담보가등기의 경우 채권채무 관계에서 근저당권 설정을 대신해 주는 대물변제예약이라고도 한다. 따라서 담보가등기다 되어 있는 경매물건은 안심하고 입찰해도 된다.
카사노바 세일즈
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