재산에 대한 권리를 확인하는 것은 부동산거래의 기본 중 기본이다.
권리분석에는 공시된 권리분석과 공지되지 않은 권리분석이 있다. 공인중개법에 따라 공인중개사가 중개의뢰인에게 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 해당 물건의 권리관계에 대한 내용을 자세하게 설명할 의무가 있다. 이를 소홀히 해 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 배상책임을 지게 된다.
즉, 권리분석이란 거래 하고자 하는 대상 부동산에 대한 하자, 즉 흠결 사항을 찾아내는 것이다. 이 하자에는 눈에 보이는 하자와 눈에 보이지 않는 하자가 있다.
눈에 보이는 하자는 공시된 하자로서 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 전세권, 등기된 임차권 등이 있으며, 이들은 등기사항전부명령서에 나타난다.
눈에 보이지 않는 하자, 미공시된 하자에는 당해세(국세, 지방세), 미등기 임차권, 미지급 임금, 최종 미지급 퇴직금 및 재해보상금 등이 있다. 이들은 등기사항전부명령서 등에는 공시되지 않는다. 이 부분은 소유자의 협조 없이는 확인할 수 없다. 드문 일이기는 하지만 눈에 보이지 않는 하자 때문에 소유권을 상실하는 경우도 생긴다.
전월세 거래 시 권리분석은 필수다. 특히 다가구의 경우는 임대인에게 보증금의 합계를 확인해야 한다. 만약의 경우 보증금을 돌려받을 때 나의 순위를 알 수 있기 때문이다.
또한 세금 연체가 없는지 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서를 통해 하자가 없는지 확인해봐야 한다. 임대인의 위임이나 동의를 받아 세무서에서 국세완납 현황을 열람할 수도 있다. 주택뿐 아니라 상가 임대계약 시에도 반드시 필요하다.
전세가 아니라 매수의 경우에도 주의. 아파트 이사 후 잔금을 지급하고 취득세까지 냈지만 소유권을 이전 받지 못할 수도 있다. 이전 소유자의 세금 체납으로 아파트가 공매로 넘어갔기 때문. 이런 상황을 피하려면 잔금일 전에 전 소유자의 국세, 지방세 완납증명서를 꼭 확인해야 한다.
2019년 3월15일자 서울신문에 ‘집주인이 세금을 내지 않아 주택이 경매로 넘어가면서 세입자가 돌려받지 못한 임대보증금이 최근 3년 동안 80억원에 이르는 것으로 나타났다’는 보도가 있었다.
세입자는 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수는 있지만 동의를 얻어야 한다는 점에서 실효성이 떨어진다는 지적도 나온다. 국세를 체납한 집주인은 보증금보다 밀린 세금을 먼저 갚도록 돼 있기 때문에 세입자는 임대차 계약을 체결할 때 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 게 중요하다.
현재 미납국세열람제도가 도입돼 있지만 임대인의 동의를 받아야 열람이 가능하다. 상대적으로 ‘을’의 위치에 있는 세입자가 이 제도를 이용하기에는 현실적으로 어렵다는 지적이 나오는 이유다. 따라서 집주인에게 전세금반환 보증보험 가입을 위해 필요서류라고 동의해달라고 요구하는 것도 한 방법이다.
<권리분석을 위한 각종 부동산공부의 열람 발급처>
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