대항하려면 '대항력'을 알아야 한다

임대차와 관련해 대항력이란 말을 많이 듣는다. 특히 경,공매 시에는 대항력 유무가 내 재산을 지킬 수 있을지 말지를 결정한다. 대항력에 대해 잘 알아야 하는 이유다.

방 빼!  못 빼!!!

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일로부터 제3자에게 효력이 발생한다. (전입 후 익일 0시 효력, 즉 대항력 발생)

 

주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이다. 임차인은 전입을 통해 권리를 취득하게 된다

 

주택임대차보호법 제3조 대항력 등

① 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 때는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

주택임대차보호법 제4조 임대차 기간 등

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

전입신고는 대항력을 갖는다.

대항력이란 이미 성립한 법률관계를 타인에 대해 주장할 수 있는 법률상의 힘으로 경매에서는 말소기준권리 이전에 전입한 임차인에게 발생하는 권리. 주택임대차보호법이 임차인 보호를 위해 가장 중요한 제도가 대항력과 우선변제권의 인정에 관한 것이다. 주택임대차법의 최대 쟁점이 대항력에 관한 것이다. 주임법의 대항력 관한 법리는 상가임대차법에 그대로 적용된다.

 

유효한 임대차계약이 있어야 한다. 만약 채권자가 주택의 소유자인 채무자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것이 아니고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 채권을 우선 회수하려는 것에 주목적이 있었던 경우는 주임법상 대항력을 갖지 못한다.

 

'주택의 인도'란 임대차의 목적물인 주택에 대한 점유(사실상의 지배)가 사회통념 또는 거래관념상 임차인에게 이전하는 것을 말한다, 판례는 임차인이 간접점유를 하는 경우도 주택의 인도를 긍정하여 대항력 취득을 인정한다.

 

* 대항력이 발생하지 않는 경우

 

1) 임차주택의 지번을 착오로 다르게 잘못 기재된 경우

   ① 잘못 기재가 임차인 과실로 인한 경우는 그 정정한 날짜에 대항력 발생.

   ② 잘못 기재가 공부원 과실이면 대항력 인정

   ③ 동, 호수 기재를 하지 않았거나 기재를 잘못한 경우 : 공동주책은 동, 호수를 정확하게 기재해야 대항력 발생,

        단독주택 (다가구 주택)은 지번만 정확하면 대항력 인정됨.

2) 법인의 경우는 원칙적으로 보호를 받지 못하나 국민주택 및 공기업, 직원용 임차주택은 예외적으로 적용

3) 부동산 대출받기 위해 무상거주 각서가 제출된 경우는 임대차 계약관계로 볼 수 없다.

 

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