대출의 기술(5탄)_”DTI와 DSR 뽀개기

주택담보대출이 주택가격 상승을 견인하며 가계 부채 상승의 주원인으로 보아서 추가적인 규제가 생겼는데, 그게 바로 DTI(Debt to Income 총부채 상환비율), DSR(Debt Service Ratio총체적 상환능력 비율)이다.

LTV(Loan to Value ratio)와 DTI(Debt to Income)의 차이를 살펴보면 두 가지 모두 대출액의 비율을 의미한다. 주택담보대출을 뜻하는 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이며, DTI는 총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 계산비율이다. LTV는 대출 시 개인의 소득은 보지 않고 담보주택의 가치를 보는데, 중도금 대출은 LTV로 개인의 상환능력을 보는 DTI와는 상관이 없다. 중도금대출은 잔금 납부시점에 모두 상환되어야 하며 이때 중도금대출은 주택담보대출로 전환된다. 단, 전환할 때는 DTI, DSR, 즉 개인의 상환능력에 따라 대출액이 달라질 수 있다.

은행에 대출받으러 가면, 기존에 가지고 있는 대출과 소득에 대한 정보를 꼼꼼히 물어본다. 이는 대출 받는 사람의 기존 대출과 소득까지 확인해서 상환 능력이 있는지 여부를 판단하기 위해서다.

예를 들어 연봉 5천만원, DTI 40%라면 5천만x40% = 연 2천만원 상환까지로 대출한도(약 월 166만원)가 된다. 아래 표를 보면, 실질적으로 DSR이 더 제한 폭이 크기 때문에 (이자 => 원리금), 실제로는 DSR로 인해서 대출한도가 정해지는 경우가 많아 DSR을 위주로 대출한도를 확인하는 게 좋다. 간혹 직장에서 직장인 대출이 있어서 DSR에서 제외되는 것으로 생각하는 경우도 있지만, 대부분 직장인 대출도 금융권에서 대출하는 것에 대해서 회사가 이자를 지원해주는 방식이기 때문에 DSR이 적용된다. 이때 주의할 점이, DSR은 회사의 지원금이 포함된 이자율이 아니라 원래 가입하는 대출상품의 이자율을 따르기 때문에 생각보다 DSR비율을 많이 차지할 수 있다.

신DTI란?

신DTI란 총부채상환비율(Debt to Income)을 말하는데 구DTI는 (본건 주담대 연간 원리금 상환액+기타부채 이자상환 추정액)을 연 소득으로 나눈 값을 적용하는데 비해 신DTI는 (모든 주담대 연간원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액)을 연 소득으로 나눈 값을 적용한다.

신DTI의 적용은 주담대에 대해서만 적용되고 전세자금대출에는 적용되지 않는다. 산출방식은 신DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득. 예를 들어 연 소득이 1억 원이라면 신DTI 40%를 맞추려면 부채는 1억의 40%인 4천만원이다.

연간소득의 개념 정리

소득은 채무자의 상환능력을 나타내는 수입으로, 장기적 관점에서 대출을 안정적으로 상환할 수 있는 재원을 모두 합산한 종합소득을 의미한다. 소득의 발생기간은 1개월 이상으로 신청인이 제출하는 객관적인 자료에 따라 합리적으로 산정함을 원칙으로 하고 있으며 소득을 산정하는 방식에는 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있다.

증빙소득을 원칙으로 하되, 증빙소득이 없는 경우에는 인정소득과 신고소득을 원칙으로 하되, 증빙소득이 없는 경우에는 인정소득과 신고소득을 소득으로 추정하는데 인정소득, 신고소득을 소득자료로 활용 시에는 소득 차감 등 페널티가 부과된다.

첫째, 증빙소득은 소득금액이 기재된 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산한 종합소득으로 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금소득(연금수급권자 확인서)으로 확인한다.

둘째, 인정소득은 국민연금공단, 건강보험공단에서 부과하고, 납입을 확인한 국민연금, 건강보험료를 활용해 추징한 소득으로 연금산정용 가입내역 확인서(국민연금), 건강/장기요양보험료 납부확인서(지역 건보료)로 확인된 보험료로 소득을 확인한다. 인정소득은 산출된 소득에서 일정비율(5%)을 차감하고 최대 5천만원까지 소득으로 인정하고 있다.

셋째, 신고소득은 과세자료에 포함되지 않은 소득이거나 소득의 대략적 규모를 유추할 수 있는 자료를 바탕으로 추징되는 소득으로 매출액추정, 신용카드 사용액, 적립식 수신(적금 등 매월 불입하는 예금). 임대소득(임대료), 분리과세된 이자(종합소득세 산출에 포함되지 않는 이자), 배당소득 등을 활용하여 소득을 추징하고 있다.

신고소득은 산출된 소득에서 일정비율(10%)을 차감하고 최대 5천만원까지 소득으로 인정하고 있다. 신고소득은 소득자료의 객관성 및 소득의 안정성 등을 담보하기 어려워서 보금자리론 대출은 신고소득을 소득으로 간주하지 않는다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출의 가부를 결정할 수 있도록 자율적 여신심사 체계를 반영하여 2018.3.26부터 적용하게 되었다.

DSR = 모든 금융회사 대출의 연간원리금 상환액 / 연간소득

여기서 모든 금융회사 대출의 연간원리금 상환액은 한국신용정보원이 제공하는 실제 연간원리금상환액을 보정, 적용한다. DSR은 가계대출 신규, 증액, 대환, 타과목 전환, 채무인수 취급시 반드시 산출하여야 하나 아래 각 호의 하나에 해당하는 대출을 신규 취급하는 경우에는 DSR 산출을 제외한다.

① 분양주택에 대한 중도금대출 ② 재건축/재개발주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금에 대한 중도금대출 ③ 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌, 징검다리론 등) ④ 건당 대출금 3백만원이하 소액 신용대출 ⑤ 전세자금대출 ⑥ 예적금 담보대출, 유가증권 담보대출 ⑦ 자연재해지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출 ⑧ 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우(매매 또는 증여로 인한 경우는 제외) ⑨ 실직, 페업 등 재무적 곤란상황에 처한 차주에 대해 거치기간을 설정하는 대환(재약정), 타과목 전환. 단, ⑥호를 제외한 각 호의 대출을 받은 고객이 각 호에 해당하지 않는 대출을 신규 취급하는 경우에는 DSR을 산출한다.