대출의 기술(4탄)_”LTV의 모든 것(LTV=Loan / Value)”

월급 오르는 것보다 집값 오르는 걸 목격한 많은 사람들이 늦었지만 구매와 신축 분양, 주택청약 등에 관심을 가진다. 주택을 내 돈으로 구매할 수 있는 자금력을 감당할 수 있는 사람은 극소수에 불과하다. 이런 경우 사용할 수 있는 가장 큰 대출이 바로 주택담보대출이다. 하지만 규제가 있다. 대표적인 세 가지가 LTV. DTI. DSR이다. 간략하게 2개로 나눌 수 있다. 첫째는 주택가격 대비 대출 가능 비율인 LTV (Loan To Value), 둘째는 소득 대비 대출 가능 비율인 DTI (Debt To Income), DSR (Debt Service Ratio)이다.

먼저 LTV(Loan to Value ratio)와 DTI(Debt to Income)의 차이를 알아야 한다. 두 가지 모두 대출액의 비율을 의미한다. 주택담보대출을 뜻하는 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이며, DTI는 총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 계산비율이다. LTV는 대출 시 개인의 소득은 보지 않고 담보주택의 가치를 보는데, 중도금 대출은 LTV로 개인의 상환능력을 보는 DTI와는 상관이 없다. 중도금대출은 잔금 납부시점에 모두 상환되어야 하며 이때 중도금대출은 주택담보대출로 전환된다. 단, 전환할 때는 DTI, DSR, 즉 개인의 상환능력에 따라 대출액이 달라질 수 있다는 점에 유의해야 한다.

LTV는 주택을 담보로 하는 대출이기 때문에, 담보물인 주택 가격보다 높게 대출금이 나올 수는 없다. 이러한 비율을 규제하는 것이 바로 LTV다. 예를 들어 주택가격이 5억, LTV 50%인 경우의 대출한도는 2억5천이 된다. 정부에서는 LTV를 부동산 대책방안으로 사용하기에 규제지역에는 규제가 강하다.

대출금액은 Value(담보가치) x LTV이다. 즉 금융기관이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치대비 최대 대출가능한도를 말한다. 금융기관은 주택을 담보로 대출을 해줄 때 LTV(Loan to Value, 주택담보인정비율)한도가 나오더라도 FTI와 신용등급(점수)가 충족되지 않으면 대출을 해주지 않는다.

주택의 담보가치는 대출일 현재의 가격정보와 주택공시가격, 감정평가액, 분양가액으로 결정하는데, 금융기관별 별도의 기준을 가지고 달리 적용하기도 한다.

가격정보란 한국감정원 시세정보의 하한가와 상한가를 산술평균한 값 또는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용하며, 주택공시가격은 주택에 대하야 국토교통부장관이 평가, 공시한 가격을 적용한다. 감정평가액은 은행과 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서 상의 감정평가액을 적용하며, 분양가액이란 신규입주 아파트에 대한 대출 시 적용하는 가액이다.

투기지역에서의 담보대출은 유의해야 한다. 차주기준에서 세대기준으로 강화되었다. 즉 투기지역내 주택담보대출은 세대 당 1건으로 제한된다. 투기지역 내에서 이미 1건의 주담대를 본인이 받았다면 신규로 투기지역에서 아파트를 구입하는 경우 다른 이의 명의로 대출을 받아야 한다. 즉, 주민등록표 등본상에서 분리된 가족(배우자는 제외)은 세대에 포함되지 않으니 대출이 가능하다. 즉, 부모님이나 자식 명의로는 대출이 가능하다. 또한 담보물건 하나에 대출을 여러 건 받은 경우에는 대출을 여러 건으로 보지 않는다. 동일 담보물건을 가지고 여러 건을 대출받아도 1건으로 본다.

또한 투기지역에 집이 있고 그 집을 담보로 1건의 대출을 받은 사람이 투기지역에 추가로 아파트를 구입하거나 기보유 투기지역 아파트를 담보로 대출을 받고자 할 경우 추가로 대출을 받을 수 있는 방법을 보면 은행과 특약을 체결하면 가능하다. 구체적 내용은 아래와 같다.

1) 투기지역 신규아파트 매입의 경우 : 기대출 1건 보유 시에는 2년내 처분상환조건 또는 즉시처분상환조건의 특약 체결,  기대출 2건 보유 시에는 즉시처분상환조건 특약체결 시 가능하며, 기대출 3건이상 보유 시에는 대출취급 불가하다.

2) 투기지역 기보유 아파트를 담보로 대출하는 경우 : 기대출 1건 보유 시에는 상기 신규아파크 매입의 경우와 동일하나 기대출 2건 이상 보유 시에는 대출취급이 불가하다..

지난 6월부터 생애 최초 주택 구매자에 한해 LTV(주택담보인정비율) 80%를 적용한다. 하지만 서울을 비롯한 수도권의 LTV 상한선은 80%에 이르지만 지역별로 다르기 때문에 구입하려는 지역의 은행에서 확인해야 한다.

윤석열 정부가 서민들의 주거 안정을 위해 생애 최초 주택구매자에 한해 지난 1일부터 LTV 상한을 80%까지 올렸다. 소득, 지역, 집값과 무관하게 난생처음 집을 사는 사람에게 모두 적용된다고 밝혔지만 정작 은행에선 LTV 상한선을 지역별로 차등 적용하고 있다. 은행이 판단하는 담보회수율이 낮은 지역일 경우엔 자체담보비율과 LTV 80% 중 작은 비율을 적용하도록 하는 방침이 있기 때문이니 유의해야 한다. 또한 고금리추세에다 DSR도 따져봐야 하니 반드시 대출담당자와 상의해야 한다.

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