권리금 뽀개기(2), 권리금의 회수

점포를 얻어 영업을 시작했다면 권리금 문제가 산처엄 와 닿는다고 했다. 만약 사업을 접거나 다른 곳으로 이동해야 할 경우 지급한 권리금의 회수문제가 대두된다.

임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절 때문에 침해되고 있다,

 

그 결과 임대인은 새로운 임대차 계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보, 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당해야 하는 문제점이 대두된다. 임차인의 권리금 회수기회 보호와 임대인의 손해배상이란 이슈다.

 

2015년 5월13일 시행된 상임법의 일부 개정안에는 일정 환산보증금 이하인 임대차 계약에만 적용하던 대항력을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 범위를 확대했다.

 

그리고 임대인은 새로운 임차인과 계약할 협력의무를 가지며 이를 위반할 경우 손해배상 책임을 진다. 단, 입증책임은 임차인에게 있다.

그리고 임차인은 임대인에게 신규 임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하여야 한다.

 

임대인은 임대차기간 만료 3개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 방해행위를 해선 안 된다. 위반으로 손해발생 시 손해를 배상할 책임이 있다. 이 때 손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 평가한 감정평가(임차인이 감정평가 해야 하는 경우가 대부분)한 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

임대인의 권리금 회수 방해행위로는 대표적으로 다음의 네 가기 경우가 있다.

  첫째, 임차인이 중선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위,

  둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자오 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

  셋째, 신규임차인에게 시세보다 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

  넷째, 그 밖의 정당한 사유 없이 임대인이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위

 

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