공공주택 특공(청년주택) 핵심만 완전 뽀개기

 정부가 그 동안 신혼부부나 생애 최초 등 기혼자에 집중돼 있던 특별공급 청약제도를 개편해 ‘미혼 청년’ 대상 특별공급을 신설한다. 그 동안 가점이 낮아 청약 당첨 기회가 적었던 청년층을 위해 규제 지역 내 추첨제 비율도 확대하기로 했다. 또 청년을 위한 장기 저금리 대출 지원책도 마련돼 내 집 마련 부담이 대폭 줄어들 전망이다.

국토교통부는 최근 발표한 ‘청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획(이하 10·26 대책)’을 통해 새롭게 만들어지는 나눔형·선택형 공공분양 주택에 미혼 청년을 대상으로 한 특별공급을 신설한다고 밝혔다.

10·26 대책에 따르면 2023년부터 2027년까지 공공분양 주택 50만가구를 공급한다. 이 가운데 공공분양 주택은 청년층에 5만2500가구, 신혼부부에 15만5000가구, 생애 최초 주택구입자에 11만2500가구, 일반 무주택자에 18만가구씩 배정됐다. 전체적으로 청년에게 돌아갈 물량은 약 34만가구가량이 될 것으로 보인다.

〔청년 대상 특별공급 자격조건〕

주택 소유 이력이 없는 19~39세 사이 미혼 청년에게 자격이 주어진다. 1인 가구 월평균 소득의 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하라는 요건을 충족하면 청약에 도전할 수 있다. 

2022년 기준 도시근로자 월평균 소득 득(1인 321만원)의 140%는 449만원이다. 이는 세전 기준이다. 다만 국토부는 이들 중 근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하고, 부모의 자산이 일정 수준을 초과할 경우 청약 기회를 제한하는 등 구체적인 배점 기준을 연내(사전청약 전까지) 마련한다는 계획이다.

〔나눔, 선택형에서 각 15% 배정〕

우선 청년, 서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만 가구는 나눔형(25만 가구), 선택형(10만 가구), 일반형(15만 가구) 등 세 가지 모델로 공급된다. 여기서 미혼 청년 대상 특별공급은 나눔형과 선택형 주택에서 각각 15%씩 배분될 예정이다. 또 일반형에도 추첨제를 도입해 청년의 선택폭을 넓힌다.

1. 나눔형

나눔형은 처음부터 분양을 받되 무주택 서민 등의 부담 능력 등을 감안해 분양가를 시세 70% 이하로 책정한 게 특징이다. 의무 거주 기간(5년) 이후 공공에 환매할 경우 시세 차익의 70%가 수분양자에게 보장된다. 특히 할인된 분양가의 최대 80%(최대 5억원)를 40년 만기의 고정금리(1.9~3%)로 빌려줘 초기 부담을 최소화한다. 이때 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하지 않는다. DSR 적용 없이 최대 5억원 대출 가능하다.

예를 들어 일반분양가가 5억원이면 같은 조건의 나눔형 아파트는 분양가가 3억5000만원까지 낮아진다. 또 3억5000만원의 80%인 2억8000만원까지 대출받을 수 있어 주택 구입에 드는 목돈이 7000만원 수준까지 낮아진다. 나눔형 아파트 첫 사례는 서울 강동구 고덕강일지구에서 나오는 공공분양 주택이 될 예정이다.

2선택형

선택형은 돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층 등이 저렴한 임대료로 우선 거주한 뒤 분양 여부는 6년 후 선택하는 모델이다.

분양 전환 시점에 ‘입주 시 추정 분양가+분양 시 감정가’의 평균 가격으로 공급받을 수 있다. 예컨대 입주 시 추정 분양가가 4억원이고 6년 후 분양 시 감정가가 8억원일 경우 최종 분양가는 6억원이 된다.

6년을 살고 분양 전환을 원하지 않으면 추가로 4년을 임대로 거주할 수 있다. 또 거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정해 수요자의 주거 안정과 선택권을 강화하기로 했다.

선택형은 입주 시점에는 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출을, 6년 후 분양 선택 시점에는 나눔형과 동일하게 최대 5억원 한도(주택담보대출비율(LTV) 최대 80%·총부채원리금상환비율 미적용)·40년 만기 고정 저리 모기지를 각각 지원할 계획이다.

임차 기간 중에는 전세대출 이자 부담이 적고, 6년 후 분양 시에도 나눔형과 비슷한 수준으로 이자 부담이 감소하는 셈이다. 보증금이 3억원짜리 전셋집에 산다고 가정할 경우 6년간 이자 부담이 최대 5000만원 감소한다는 게 국토교통부 설명이다.

3. 일반형

일반형은 분양가상한제(시세 80% 수준)가 적용된다. 앞으로는 추첨제(20%)를 적용해 청년층 당첨 기회가 확대된다. 단 4050세대에게도 공급 비율을 확대해 청약 기회를 넓힌다. 일반형에서는 일반공급 비율을 15%에서 30%로 늘리고, 선택형에도 다자녀(10%)·노부모(5%)·기관 추천(15%) 등 특별공급을 배정한다는 계획이다.

일반형의 경우 기존 기금 대출(디딤돌대출)을 지원한다. LTV 70%까지 인정해 대출해주되, DSR은 적용하지 않는다. 만기 30년 기준으로 연 2.15~3%의 금리가 적용된다. 대신 청년층의 경우 대출 한도와 금리 우대가 적용된다.

이 경우 대출 한도는 신혼부부의 경우 2억7000만원에서 4억원으로, 생애 최초의 경우 1억5000만원에서 2억원으로 조정된다. 공공임대 거주 청년이 일반형으로 주거 상향 시 금리 우대도 0.2%포인트 적용된다. 다만 이번에 지원되는 금융 정책 등은 현재 디딤돌대출 금리 등을 전제로 산정된 것이라 지원 시점과 상황에 따라 일부 변동이 될 여지가 있다.

〔민영주택 청약제도 개선〕

향후 부양 가족이 적고 무주택 기간이 짧은 1~2인 청년 가구를 위해 민영주택 청약에서도 중소형 평형에 추첨제 비율을 확대된다. 특히 투기과열지구 내에서는 전용 85㎡ 이하 중소형 평수가 가점제 100%로 공급돼 청년층의 당첨 기회가 적었던 만큼, 중소형 평형에 추첨제를 신설된다.

면적별로 투기과열지구와 조정대상지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 가점 40%·추첨 60%, 전용 60~85㎡ 평형은 가점 70%·추첨 30%로 운영된다. 단 전용 85㎡를 초과하는 대형 평형의 경우 3~4인 중장년층의 수요가 많은 만큼 투기과열지구 내에서는 가점 80%·추첨 20%, 조정대상지역에서는 가점50%·추첨 50%로 가점제를 더 확대했다.

비규제 지역의 경우 전용 85㎡ 이하 주택은 가점 40%·추첨 60%로, 85㎡ 초과 주택은 추첨 100%라는 현행 제도를 유지한다.

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