‘전세 사기’알아야 안 당한다!

최근 집값 하락으로 깡통전세가 속출하고 있다. 우리나라 국민들 중 많은 사람들이 세입자로 살고 있다. 세입자로서 가지는 권리는 크게 전세권과 임차권이 있다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하며 사용·수익하고 그 부동산에 대한 후순위 권리자 보다 전세금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말한다 (민법 제303조 제1항). 전세권은 토지와 건물에 대해서 인정하고, 전세권이 성립하려면 반드시 전세금이 필요하다.

전세권은 물권이라 반드시 등기해야 한다. 따라서 전세권자는 전세금을 돌려받지 못했다면 자신이 가진 전세권에 의해 바로 부동산에 대한 임의경매를 신청할 수 있다.

임차권은 차임(임차료)을 지급하면서 타인의 부동산을 사용·수익하는 권리를 말한다(민법 제618조). 임차권은 토지나 건물 이외의 기타 물건에 대해서도 인정하는 권리다. 임차권에서는 보증금이 있을 수 있지만 필수적인 요건은 아니다.

임차권은 물권이 아닌 채권이기 때문에 등기가 필요하지 않다. 만약 임차인이 자신의 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 보증금반환청구소송을 제기해서 승소 판결이 확정된 이후에야 부동산에 대한 강제경매를 신청할 수 있다.

일상적 거래에서는 전세권보다 임차권(임대차)을 훨씬 많이 이용하고 있다. 우리가 집주인과 ‘전세’ 계약을 맺고 ‘전세금’을 지급하였다고 이야기하지만 실제로는 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 것이다.

그렇기 때문에 집주인이 집을 제3자에게 매도해서 소유자가 바뀌거나, 집주인이 자신의 채무를 변제하지 못해 집이 경매에 넘어가는 경우와 같이 임차인이 보증금을 돌려받기 어려워지는 상황이 생길 수 있다.

이러한 경우에 대비해 반드시 알아야 할 권리가 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다. 임차인의 경우 등기부에 기록하지는 않지만 부동산을 인도받고 전입신고(상가의 경우에는 사업자등록)를 마치면 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 '대항력'이 발생한다.

대항력이란 말 그대로 누구에게든 ‘대항’할 수 있는 힘이다. 이렇게 대항력을 갖춘 임차인은 부동산의 소유자가 바뀌더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있다.

대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받으면 확정일자를 받은 날을 기준으로 경매절차에서 다른 채권자들보다 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생긴다(확정일자와 전입신고가 같은 날 이루어진 경우에는 그 다음 날).

대부분의 임차인이 부동산 임대차계약을 맺고 이사를 하면 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받는데 이는 별 의미 없는 행위 같지만 보증금을 지키기 위해 꼭 필요한 일이다.

임대차계약을 종료했는데도 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황에서 다른 곳으로 이사를 하게 되는 경우가 있다. 이에 대비해 주택임대차보호법 제3조의 3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환하지 않은 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마칠 수 있다고 정하고 있다.

임차권등기가 이뤄지면 주택 점유나 전입신고 등의 요건을 상실하더라도 대항력을 유지하는 것으로 보기 때문이다. 설령 임차인이 다른 집으로 이사를 가 해당 부동산에 살지 않더라도 대항력과 우선변제권의 효력을 그대로 유지할 수 있다(같은 조 제5항).

여기서 반드시 알아야 할 것은 대항력과 우선변제권의 효력이 '전입신고를 마친 다음 날 0시'부터 생긴다는 사실이다. 대항력이 없는 상황에서는 새로운 소유자에게 임대차의 유효함을 주장할 수 없으니 보증금 반환을 요구할 수 없는 데다 근저당권은 설정 당일 바로 효력이 생기기 때문이다.

이로 인해 임차인이 전입신고를 한 날 임대인이 그 주택의 소유권을 다른 사람에게 이전하거나 그 주택을 담보로 돈을 빌린 후 근저당권을 설정하는 방식으로 임차인의 보증금을 돌려주지 않고 가로채는 전세사기가 가능한 것이다.

이러한 전세사기를 방지하기 위해서 국토교통부는 지난 9월 1일 전세사기 피해 방지 방안을 발표했다. 임차인의 대항력을 강화하는 차원에서 주택임대차 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 집주인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 특약을 명시하도록 제도를 개선했다.

임대차계약 체결 전에 주택 소유자인 임대인이 임차인에게 세금 체납 여부나 선순위 보증금 규모 등의 정보를 제공하도록 제도 개선을 추진하기로 한 것이다. 주택임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 '소액보증금'에 대항하는 경우 주택인도와 전입신고라는 대항요건을 갖췄다면 설령 말소기준권리보다 후순위이고 확정일자를 받지 않았더라도 보증금 가운데 일부는 최우선으로 배당 받을 수 있다.

현재 서울 기준으로 보증금 1억5000만원 이하를 소액임차인으로 보아 5000만원을 최우선 변제하도록 하는 기준도 상향한다는 방침을 세웠다. 정부는 임차인의 보증금을 상습적으로 떼먹는 이른바 ‘나쁜 집주인’ 명단을 비롯해 공인중개사 등록 여부, 임대사업자 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부, 임대차 계약 시 주의사항 등 각종 정보를 확인할 수 있는 ‘자가진단 안심전세 앱’을 내년 1월 출시할 계획이다. 전세사기 가해자의 경우 임대사업자 등록을 불허하고 기존 사업자에 대해서는 등록 말소를 추진하는 등의 제도를 준비하겠다고 밝혔다.

하지만 이들 대책에는 임대인이 선순위 권리관계 등에 관한 서류를 제공하지 않아도 별다른 처벌 규정이 없다. 대항력 발생 시까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 명시하더라도 정작 임대인이 이를 지키지 않았을 때 보증금 반환을 보장할 수 없는 한계가 있다. 이로 인해 벌써 그 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.

타인의 주택을 임차해 거주하려는 사람으로서는 임대차계약을 맺은 상대방이 누구인지 철저히 확인해야 한다. 임대차 계약 시 '대항력 발생 전 주택을 매도하거나 근저당권을 설정하면 임차인에게 손해를 배상한다'는 특약을 넣는 방법도 필요하다.

실제로 최근에는 근저당권 등이 없는 상태로 임대차계약을 맺기로 했지만, 임대인이 잔금 지급일에 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 이는 계약 해제 사유에 해당하고 임대인이 손해도 배상해야 한다는 취지의 판결을 선고하기도 했다(서울중앙지방법원 2021가단5127760 판결).

세입자들은 전입신고를 한 다음 날에는 꼭 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 소유권 변동 등이 없는지 반드시 확인해봐야 한다.

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