부동산투자에서 기회를 잡는 방법, 노는 물이 달라야 한다

부동산은 우리가 살아가면서 언젠가 한 번 이상은 거래행위를 해야 하는 필수 재화이지만 복잡하고 어렵다. 그래서 부동산이란 모르면 속이기도 속기도 쉬운 것이다.

주변에 부동산 사기를 당했다는 소식을 많이 접한다. 부동산은 우리가 살아가는 데 가장 필요한 집에 관련된 것이다. 최소한 등기부등본 보는 방법, 대항력, 최우선변제금, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 근저당 설정에 따라 배당순위 확인하는 방법 등에 대해서는 반드시 알고 있어야 한다. 그래야 부동산에 대한 무지로 인해 발생하는 사고를 사전에 방지할 수 있다. 부동산 관련 지식은 내 재산을 지켜준다. 부단한 공부를 통해 내 재산을 지킬 수 있는 사람이 되어야 한다.

많은 사람들이 부동산, 주식, 펀드, 가상화폐 등에 투자를 한다. 그런데 부동산은 주식이나 가상화폐와는 다르다. 주식이나 가상화폐는 선택을 할 수 있지만 부동산은 의식주의 하나로 우리가 살아가는데 필수적이다. 더구나 한번 거래에 소요되는 금액은 고액이다. 평생 모은 소중한 재산일 수 있다. 그래서 필히 알아야 한다. 학교 다닐 때는 국영수가 필수과목이었지만 사회생활의 필수과목은 부동산이다. 부동산에 대한 지식은 잘 살기 위해 꼭 필요한 지식임을 깨달아야 한다.

부동산 투자는 돈이 있다고 시작할 수 있는 것도 아니고, 돈이 없다고 시작할 수 없는 것도 아니다. 그래서 많은 사람들은 부동산 투자에서 기회를 찾으려고 한다. 돈이 아무리 많아도 우선 관심이 있어야 한다. 그리고 배워야 한다. 관심을 가지면 배우게 되고, 알게 되고 그러면 부동산이 보이기 시작한다. 부동산이 보여야 돈도 보이게 된다. 그것은 ‘돈이 불어나게 되는 시스템과 메카니즘이 눈에 보이게 된다’는 의미다.

대부분의 사람들이 결혼 등으로 당장 집을 사거나 전세를 마련할 때가 되어서야 비로소 부동산에 관심을 가진다. 하지만 관심을 갖고 부동산에 대해 꾸준히 공부하지 않는다면 현명하게 내 집을 마련하기도 어렵고, 더군다나 투자는 할 수도 없다.

중요한 사실은 부동산은 땅이든 주택이든 ‘제대로 된 물건을 볼 수 있는 안목이 쉽게 생기지 않는다’는 것이다. 평소에 공부해둬야 한다. 특히 부동산경기가 하락하거나 침체기에는 공부하는 기간으로 삼아야 한다. 늘 공부하는 습관이 필요하다. 실패를 피하는 가장 확실한 방법은 철저한 공부밖에 없다. 내가 알아야 한다. 투자를 위해 전문가의 조언을 받아도 결국 마지막엔 스스로 결정해야 하기 때문이다. 그래서 돈과 투자에 대한 지식으로 무장해야 하고, 자신만의 투자철학, 투자원칙을 가져야 한다.

부동산은 내공이 있는 사람, 즉 공부가 된 사람에게만 기회를 가져다 준다. 부동산 투자의 기회를 잡는 방법은 두 가지다. 우선 꾸준한 관심과 정보를 바탕으로 시세보다 저렴한 급매물을 잡는 방법이다. 당연한 사실이지만 급매물은 집에 앉아서는 잡을 수 없다. 평소 관심 있게 지켜보고 있던 부동산이 있다면 인근 중개업소에 미리 부탁을 해두는 게 가장 좋은 방법이다.

두 번째 방법은 부동산 경기의 바닥 신호를 감지하는 것이다. 주택을 포함한 부동산경기는 국내경제에서 아주 중요하다. 주택시장이 위축되면 인테리어업자, 새시업자, 이삿짐센터 등 서민경제가 직격탄을 맞는다. 이 때문에 정부에서는 부동산경기가 급락하지 않도록 규제완화 정책, 세금 감면 정책 등으로 대응한다. 즉, 부동산경기 바닥은 정부의 부동산 활성화 대책이 봇물처럼 쏟아질 때라고 할 수 있다. 그때가 투자의 기회다.

노는 물이 달라야 한다. '돈을 벌려면 돈 밭으로 가라'는 말이 있다. 돌아가신 이건희 회장님도 '부자 옆에 줄을 서라'고 했다. 이 말을 이해하고 실천할 수 있는 사람이라면 엄청난 변화를 경험하게 되고 반드시 부자가 된다. 유유상종이란 말도 같은 맥락이다. '노는 물이 달라야 한다'는 말은 좋은 물에서 놀아야 좋은 인연을 만나게 되고 부자가 된다는 의미다.

내가 사는 곳, 배운 곳, 하는 일, 만나는 사람들, 이 모두가 지금 내가 노는 물이다. 좋은 곳에서 좋은 사람을 만나면 좋은 일이 생길 확률이 높아진다. 돈을 벌려면 부자가 모여 있는 곳으로 가야 한다. 지금 내가 '누구를 만나느냐?'가 내가 노는 물을 결정하는 것이다. 부동산 시장에서 놀아야 한다는 말이다. 중개사 사무실이나 경매학원, 부동산 대학원 등이나 부동산투자 고수들이 있는 곳에서 놀아야 한다. 한 가지 주의해야 할 것은 실력 있는 사람과 놀아야 한다는 것이다.

사실 부동산으로 돈을 벌었다는 사람들을 보면 우연인 경우가 많다. 말 그대로 실력이 아니다. 본인의 부동산투자 실력이 있어 돈을 번 것이 아닌 경우가 많다. 이런 사람들에게는 배울 게 없다. 어떤 사람을 만나느냐에 따라 성패가 갈리는 법이다.

진짜 전문가, 실력자를 알아보는 안목이 중요하다. 하지만 스스로 전문가, 실력자가 되는 것이 가장 좋은 방법이다. 부동산은 진짜 전문가를 찾지 말고 스스로 전문가가 되어야 한다. 어느 누구도 알짜 정보, 돈 되는 지식을 공짜로 던져주지 않는다. 좋은 부동산을 남에게 그저 알려줄 바보는 이 세상에는 없기 때문이다.

부동산 투자, 실제 해보지 않고는 아무것도 배우지 못한다. 그렇다고 ‘묻지마’식으로 무조건 투자하라는 것이 아니다. 중요한 것은 실력이 갖춰질 때까지는 자문 상대를 확보해둬야 한다. 가까운 친지들은 전문가가 아닌 경우가 많다. 그들은 대체로 반대한다. 자문을 구하더라도 부모형제, 배우자가 아닌 반드시 전문가에게 자문을 구해야 한다. 투자할 일이 생길 것을 대비해서 전문가와 언제든 편하게 상담할 수 있는 네트워킹을 구축해 놓아야 한다. 그게 진짜 잘사는 방법이다. 자기만의 부동산투자 멘토를 만들어라. 그게 사람을 통한 정(+)의 레버리지 효과다. 좋은 기회는 늘 사람을 통해서 나오는 법이다. 사람이 기회다. 멘토를 가져라.

부동산 이론을 대학 석사, 박사 수준으로 알아야 한다는 말은 결코 아니다. 실무적인 지식을 알아야 한다는 말이다. 당신이 무슨 일을 하고 있건, 부동산 관련 지식, 투자공부는 절대 소홀히 해서는 안 된다.

쩐의 세계에서는 스타는 사라지고 독종만 살아 남는다. 공부하지 않으면 가난이란 현실에서 벗어나기 어렵다. 돈은 독해져야만 모을 수 있다. 독하게 공부하는 사람이라야 부동산투자의 최후 승자가 된다.

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